Recouvrement de loyers après expulsion : récupérer son argent quand le locataire est parti

Article droit. Après l'expulsion, le loyer impayé reste une dette exigible, à condition de pouvoir la prouver. Publié par l'équipe Locayo. Evergreen.

En bref

Le locataire est parti en laissant six mois d'ardoise. Beaucoup de bailleurs considèrent l'argent perdu et tournent la page. La loi dit autre chose. En Côte d'Ivoire, l'expulsion met fin à l'occupation, pas à la dette. Les loyers dus pour toute la période d'occupation restent exigibles, et vous disposez d'une procédure pour les réclamer : mise en demeure, puis injonction de payer devant le tribunal, puis saisie si le débiteur ne paie toujours pas. Le problème n'est presque jamais juridique. Il est probatoire. Pour qu'un juge ordonne le paiement, vous devez prouver le montant exact de la dette : un bail écrit qui fixe le loyer, et l'historique des sommes versées ou non. Sans bail signé ni quittances, vous savez qu'on vous doit de l'argent, mais vous ne pouvez pas le démontrer. Et une dette qu'on ne peut pas chiffrer devant un juge, c'est une dette qu'on ne récupère pas.

La dette ne part pas avec le locataire

L'expulsion et le recouvrement sont deux choses distinctes que beaucoup de bailleurs confondent. L'expulsion libère le logement. Elle ne rembourse rien. Quand le juge ordonne le départ d'un locataire pour impayés, après une procédure qui dure couramment 6 à 18 mois et coûte entre 150 000 et 500 000 FCFA, vous récupérez vos murs, pas votre argent.

Or les loyers courus pendant toute la durée d'occupation restent une créance. Le locataire a habité, il devait payer, il n'a pas payé : il vous doit cette somme, et il continue de la devoir après son départ. Le départ physique ne purge pas la dette. Tant que la créance n'est pas prescrite, vous pouvez en réclamer le paiement par les voies prévues pour le recouvrement des sommes d'argent. La vraie question n'est donc pas "ai-je le droit de réclamer", la réponse est oui. La question est "puis-je prouver précisément combien on me doit".

Les trois étapes du recouvrement

La procédure suit un escalier. On ne saute pas une marche.

• La mise en demeure. Vous adressez au débiteur un courrier formel, idéalement par voie d'huissier, qui réclame le montant dû et fixe un délai pour payer. C'est l'étape amiable et la trace qui montre au juge que vous avez d'abord tenté le règlement.
• L'injonction de payer. Si la mise en demeure reste lettre morte, vous saisissez le tribunal compétent d'une requête en injonction de payer. C'est une procédure simplifiée, conçue précisément pour les créances certaines, liquides et exigibles, sans long procès. Le juge, sur pièces, peut rendre une ordonnance enjoignant au locataire de payer.
• La saisie. Une fois l'ordonnance devenue exécutoire, vous pouvez faire procéder à l'exécution forcée : saisie sur compte, sur salaire ou sur des biens, par huissier.

Retenez les trois mots qui conditionnent tout : la créance doit être certaine, liquide et exigible. Certaine, elle existe sans contestation sérieuse. Liquide, son montant est chiffré exactement. Exigible, le terme de paiement est passé. C'est sur "liquide" que tombent la plupart des bailleurs informels.

Pourquoi tout s'effondre sans bail écrit

Voici le mur. L'injonction de payer suppose une dette dont le montant est établi. Le juge ne devine pas votre loyer. Il le lit dans un document. Si vous n'avez pas de bail écrit, comment prouvez-vous que le loyer convenu était de 80 000 FCFA et pas 40 000 ? Comment prouvez-vous la date d'entrée, donc le nombre de mois dus ? Et si vous n'avez gardé aucune trace des paiements, comment démontrez-vous que ces mois précis n'ont pas été réglés ?

Le contexte ivoirien rend ce piège massif. Dans les quartiers populaires, 70 à 90 % des locations se font sans contrat écrit. La parole tient lieu d'accord, un reçu griffonné tient lieu de preuve, et le jour du litige, il ne reste rien d'opposable. Vous arrivez devant le juge avec une conviction sincère et zéro pièce. Le locataire, lui, n'a qu'à contester le montant ou nier la dette pour que votre créance cesse d'être "certaine et liquide". La procédure simplifiée n'est plus possible, et vous voilà renvoyé vers un procès classique, long, coûteux, à l'issue incertaine.

La loi protège pourtant le bailleur prévoyant. Le droit ivoirien impose et encadre le bail écrit (Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018, dont le régime est aujourd'hui repris par le Code de la construction et de l'habitat). Ce bail n'est pas une formalité administrative : c'est l'acte qui transforme votre intuition en créance chiffrable.

Ce qui constitue une preuve de dette solide

Pour qu'une dette de loyer survive au départ du locataire et tienne devant un juge, vous avez besoin de quatre choses, constituées avant le conflit, jamais après.

• Un bail écrit et signé qui fixe le montant du loyer, la date d'effet et l'échéance mensuelle. C'est la base qui rend la dette chiffrable.
• L'identité vérifiée du locataire, avec une copie de sa pièce. Aujourd'hui, à peine 4 % des bailleurs informels conservent cette copie. Sans elle, vous savez qui vous doit de l'argent mais l'huissier ne sait pas qui saisir.
• Un historique de paiement tracé. Chaque loyer payé par un canal qui laisse une trace, chaque quittance émise, construit en creux la preuve des mois impayés. Une dette se prouve aussi par ce qui a été réglé.
• Les mises en demeure datées, qui montrent que vous avez réclamé en temps voulu.

Ces pièces ne se fabriquent pas le jour où le locataire disparaît. Elles se constituent à la signature et mois après mois. Le bailleur qui les a peut activer l'injonction de payer presque mécaniquement. Celui qui ne les a pas découvre, trop tard, que son droit existe mais qu'il ne peut pas l'exercer. C'est exactement le vide que comble une location où le bail est numérique, l'identité vérifiée et chaque loyer enregistré au fil de l'eau.

FAQ

Peut-on récupérer les loyers impayés après l'expulsion d'un locataire en Côte d'Ivoire ? Oui. L'expulsion met fin à l'occupation mais pas à la dette. Les loyers dus pendant toute la période d'occupation restent exigibles et peuvent être réclamés par une procédure de recouvrement, tant que la créance n'est pas prescrite.

Comment réclamer une dette de loyer à un locataire parti ? La voie classique passe par trois étapes : une mise en demeure par huissier, puis une requête en injonction de payer devant le tribunal, puis une saisie si le débiteur ne paie toujours pas. La procédure suppose une dette chiffrée et prouvée.

Que faire si je n'ai pas de bail écrit avec mon locataire ? Le recouvrement devient très difficile. Sans bail, vous ne pouvez pas prouver le montant du loyer ni les dates, donc la dette n'est ni certaine ni liquide. La procédure simplifiée d'injonction de payer suppose une créance établie par des pièces écrites.

Combien coûte et combien de temps prend une expulsion en Côte d'Ivoire ? Une expulsion légale prend couramment 6 à 18 mois et coûte entre 150 000 et 500 000 FCFA. Le juge peut en plus accorder au locataire des délais de paiement. Le recouvrement de la dette est une démarche distincte, qui s'ajoute à cela.

Une quittance de loyer sert-elle à prouver une dette ? Oui, indirectement. Les quittances et un historique de paiement tracé établissent quels mois ont été réglés, donc en creux ceux qui ne l'ont pas été. C'est cette traçabilité qui rend la dette chiffrable et opposable devant un juge.

Sources

• Ivoire Juriste, "Recouvrement de créances : récupérer ses loyers après l'expulsion (Côte d'Ivoire)", mars 2026 (https://blog.ivoire-juriste.com/2026/03/recouvrement-de-creances-recuperer-ses-loyers-apres-lexpulsion-cote-divoire.html)
• Loi ivoirienne n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation (encadrement du bail écrit), dont le régime est aujourd'hui repris par la Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat
• Corpus Locayo : coûts et délais d'expulsion en CI, informalité locative

Note de vérification interne : confirmer sur loidici.com le détail exact de la procédure d'injonction de payer applicable en Côte d'Ivoire (cadre OHADA, Acte uniforme sur les procédures simplifiées de recouvrement et les voies d'exécution) et, le cas échéant, le délai de prescription des loyers, avant publication. Vérifier l'intitulé exact de la Loi n° 2018-575.

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