Gagner un procès d'expulsion ne vous rend pas les clés

Article droit. Ce qui se passe après la décision : signification, commandement de quitter les lieux, délais accordés par le juge, appel et sursis à exécution. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

Le 21 juillet 2026, le tribunal de Grand-Bassam ordonne l'expulsion d'une société d'une parcelle de 10 000 m² et la démolition de ses constructions. Le 10 août, le parquet général près la Cour d'appel d'Abidjan demande la suspension de l'exécution de ce jugement, au motif que ses conséquences seraient excessives et difficilement réversibles. Trois semaines entre la décision et la demande de suspension. Ce dossier est un litige foncier entre entités, pas un bail d'habitation, mais il illustre une mécanique que tout bailleur découvre trop tard : le jugement n'est pas la fin de la procédure, c'est le début de la phase d'exécution. En Côte d'Ivoire, sortir un occupant qui ne paie plus prend 6 à 18 mois et coûte 150 000 à 500 000 FCFA de frais, avant même de compter les loyers perdus. Le juge peut en plus accorder jusqu'à trois mois de délais de paiement.

Ce que montre l'affaire de Grand-Bassam

Le schéma se décrit en deux temps. Un tribunal tranche au fond et ordonne à un occupant de libérer les lieux, avec démolition à la clé. Quelques semaines plus tard, le parquet général demande que cette exécution soit suspendue, parce qu'une démolition, une fois faite, ne se répare pas. Le sursis est requis, il n'est pas acquis : c'est une demande adressée à la juridiction d'appel, pas une décision déjà rendue.

Précision nécessaire avant d'aller plus loin. Il s'agit d'un contentieux foncier portant sur une parcelle et des constructions, entre des parties qui ne sont pas un bailleur et son locataire d'habitation. Les règles applicables ne sont pas celles du bail d'habitation. Mais la logique procédurale, elle, est la même pour tout le monde : une décision de justice qui ordonne à quelqu'un de partir peut être suspendue, contestée, retardée. C'est cette phase, celle qui commence après le coup de marteau, qui décide vraiment de la date à laquelle vous récupérez votre bien.

Le jugement n'est pas une clé dans la main

Beaucoup de bailleurs raisonnent comme si le tribunal était l'arrivée. Il est le milieu du parcours. Une fois la décision rendue, elle doit d'abord être portée officiellement à la connaissance de la partie condamnée par un acte de commissaire de justice, la signification. Tant que cet acte n'a pas été délivré, la décision ne produit pas ses effets contre l'occupant, et les délais de recours ne courent pas.

Vient ensuite un second acte, le commandement de quitter les lieux, également délivré par commissaire de justice. C'est lui qui ouvre un délai pendant lequel l'occupant doit partir de lui-même. Ce n'est qu'après l'expiration de ce délai, si les lieux ne sont pas libérés, que le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique auprès de l'autorité administrative. Cette autorisation n'est ni automatique ni immédiate. Elle s'inscrit dans une file, elle dépend de la disponibilité des forces de l'ordre, et elle peut être différée pour des raisons d'ordre public.

Trois actes, trois attentes, avant qu'une serrure ne change. Aucun de ces actes ne peut être remplacé par une initiative personnelle du bailleur, et c'est là que beaucoup de dossiers dérapent.

Les délais que le juge peut accorder

La procédure prévoit une soupape en faveur de l'occupant de bonne foi. Le juge peut accorder des délais de paiement, et en Côte d'Ivoire ces délais ne peuvent excéder trois mois. Si le locataire respecte l'échéancier fixé, l'expulsion est suspendue. S'il ne le respecte pas, la procédure reprend, mais elle reprend là où elle s'était arrêtée, avec de nouveaux actes à faire délivrer.

Il faut le dire sans détour : cette soupape existe parce qu'une grande partie des impayés ne relèvent pas de la mauvaise foi. Une perte d'emploi, un décès, une maladie, une entreprise qui ne paie plus ses salaires. Quand le SMIG tourne autour de 75 000 FCFA et qu'un T2 correct à Yopougon se loue entre 40 000 et 80 000 FCFA, la marge entre payer et ne pas payer tient à un accident. Le droit organise donc un compromis. Pour le bailleur, la conséquence pratique est brutale : votre calendrier ne vous appartient pas.

L'appel, le sursis, et le temps qu'ils achètent

Le troisième levier de temps est le recours. La partie condamnée peut faire appel dans le délai qui court à partir de la signification. Selon la nature de la décision, l'appel peut suspendre l'exécution, ou ne pas la suspendre lorsque le jugement est assorti de l'exécution provisoire. Dans ce second cas, la partie condamnée peut demander à la juridiction supérieure de suspendre quand même l'exécution, ce qu'on appelle le sursis à exécution.

L'argument qui porte devant le juge est presque toujours le même, et c'est exactement celui qui apparaît dans le dossier de Grand-Bassam : le caractère irréversible du dommage. On ne reconstruit pas un bâtiment démoli. On ne rend pas à quelqu'un les mois passés hors de chez lui. Plus la mesure est définitive, plus la suspension est plaidable. Pour un bailleur, cela signifie qu'un dossier gagné en première instance peut rester bloqué plusieurs mois de plus, sans que la décision ait été annulée sur le fond.

Ce que chaque étape coûte réellement

Additionnez. Frais de procédure, actes de commissaire de justice, honoraires d'avocat, démarches pour le concours de la force publique : entre 150 000 et 500 000 FCFA sur l'ensemble du dossier, selon sa complexité et le nombre de recours. Durée réaliste : 6 à 18 mois, davantage si un appel ou un sursis s'intercale, davantage encore si des délais de paiement sont accordés.

À cela s'ajoute la perte sèche, celle que personne ne facture. Un T2 loué 60 000 FCFA, occupé sans paiement pendant douze mois, représente 720 000 FCFA de loyers non perçus. Le même calcul sur un logement à 150 000 FCFA donne 1 800 000 FCFA. Le coût du procès est souvent inférieur au coût de l'attente, et c'est pour cette raison que tant de bailleurs choisissent le raccourci illégal : changer la serrure, couper l'eau, faire enlever la porte. Ces méthodes constituent des voies de fait. Elles exposent le bailleur à des poursuites et retournent le dossier contre lui, y compris quand sa créance est parfaitement fondée.

Ce qui se joue avant le tribunal

La seule variable que vous maîtrisez vraiment se situe en amont. Un dossier d'impayé se gagne ou se perd sur la preuve, et la preuve se constitue le jour de la signature, pas le jour de l'audience. Un bail écrit, l'identité du locataire vérifiée et conservée, un historique de paiements horodaté, des quittances émises à chaque versement, un état des lieux d'entrée photographié : c'est ce qui permet à un juge de trancher vite. À l'inverse, un bail verbal, des loyers reçus en espèces sans trace, aucune copie de pièce d'identité, et votre demande repose sur votre parole contre celle de l'occupant.

Le rappel est utile : 70 à 90% des locations en quartier populaire se font sans contrat écrit, et une très faible minorité des bailleurs informels conservent une copie de la pièce d'identité de leur locataire. Ces deux réalités expliquent une bonne partie des dossiers qui s'enlisent. La vraie solution n'est pas d'aller plus vite au tribunal, c'est d'y arriver avec un dossier qui se défend tout seul.

FAQ

Un jugement d'expulsion permet-il de récupérer le logement immédiatement ? Non. Après la décision, un commissaire de justice doit d'abord signifier le jugement, puis délivrer un commandement de quitter les lieux ouvrant un délai de départ volontaire. Si l'occupant reste, il faut ensuite obtenir le concours de la force publique auprès de l'autorité administrative.

Combien de temps prend une expulsion en Côte d'Ivoire ? Comptez 6 à 18 mois entre le début de la procédure et la libération effective des lieux. Ce délai s'allonge si le locataire fait appel, si un sursis à exécution est demandé, ou si le juge accorde des délais de paiement, qui ne peuvent excéder trois mois.

Combien coûte une procédure d'expulsion pour un bailleur ? Entre 150 000 et 500 000 FCFA de frais de procédure, d'actes de commissaire de justice et d'honoraires, selon la complexité du dossier. À cela s'ajoutent les loyers perdus pendant toute la durée : douze mois d'impayés sur un T2 à 60 000 FCFA représentent 720 000 FCFA.

Que se passe-t-il si le locataire fait appel du jugement ? L'appel peut suspendre l'exécution du jugement, sauf lorsque la décision est assortie de l'exécution provisoire. Dans ce cas, la partie condamnée peut demander à la juridiction supérieure un sursis à exécution, en invoquant le caractère irréversible des conséquences.

Puis-je changer la serrure ou couper l'électricité pour faire partir un locataire qui ne paie pas ? Non. Ces pratiques sont des voies de fait, même si l'impayé est réel et établi. Elles vous exposent à des poursuites et affaiblissent votre position dans la procédure. Seule une décision de justice exécutée par un commissaire de justice permet de reprendre le logement.

Sources

• Abidjan.net, litige foncier de Grand-Bassam et demande de sursis à exécution du parquet général près la Cour d'appel d'Abidjan, août 2026 : https://news.abidjan.net/articles/748848/cote-divoire-litige-foncier-le-parquet-general-requiert-le-sursis-a-lexecution-du-jugement-ordonnant-lexpulsion-ditalia-construction
• Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la Construction et de l'Habitat (cadre du bail d'habitation en Côte d'Ivoire ; article 446 sur le délai de grâce)
• Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 déterminant les procédures applicables au contentieux du bail à usage d'habitation et à l'exécution des décisions d'expulsion d'un immeuble
• Données de coût et de durée des procédures d'expulsion, corpus Locayo 2025-2026
• Données de loyers Abidjan 2025 et d'informalité locative, corpus Locayo

Note de vérification interne : le sursis à exécution dans le dossier de Grand-Bassam est requis par le parquet général sur le fondement de l'article 181 alinéa 3 du Code de procédure civile, commerciale et administrative, et non rendu à la date de publication ; Italia Construction SARL a par ailleurs interjeté appel. Vérifier l'état de la procédure avant toute reprise. Les étapes citées (signification, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique) sont conformes à la loi n° 2025-221 du 28 mars 2025, qui fixe à huit jours au moins le délai du commandement ; ce délai n'est volontairement pas chiffré dans le corps de l'article. Ne pas assimiler ce contentieux foncier entre entités à un bail d'habitation. Fourchettes de coûts et de loyers issues du corpus interne, à réactualiser.

---

CTA : Sur Locayo, chaque loyer est tracé et daté, chaque quittance est générée automatiquement, et le bail signé est conservé. Le jour où un dossier part au tribunal, la preuve existe déjà. Essayer Locayo.