Gagner l'expulsion ne suffit pas : les pièces qui manquent au dossier d'un bailleur

Article guide. Un titre de propriété prouve que le bien est à vous, pas qui l'occupe ni à quel titre. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

En mai 2026, la presse camerounaise a relayé le cas d'un immeuble d'Akwa, à Douala, occupé sans bail ni paiement, dont les propriétaires ont obtenu une décision de justice qu'ils n'ont pas réussi à faire exécuter. Le détail de la procédure reste à vérifier, mais le mécanisme, lui, est familier à tout bailleur d'Abidjan. Votre titre de propriété établit que le bien vous appartient. Il n'établit ni l'identité de celui qui l'occupe, ni la date à laquelle il est entré, ni le montant convenu, ni ce qu'il a payé. Sans ces éléments, une expulsion se joue sur des paroles, se compte en mois, mobilise un huissier et un avocat, et le juge peut encore accorder au locataire un délai de grâce de trois mois. Le dossier se constitue avant la remise des clés, pas au tribunal.

Ce que révèle une occupation sans titre

Le schéma est descriptible sans entrer dans le détail d'une affaire en cours. Un immeuble appartient à une famille. Une personne l'occupe. Elle n'a pas de bail écrit, ne verse pas de loyer, et se maintient dans les lieux malgré une décision rendue en faveur des propriétaires. La question n'est plus de savoir à qui appartient le bien : cela, le titre le règle. La question devient de savoir sur quelle base juridique cette personne est entrée, quand, et ce qu'elle doit.

C'est précisément là que la plupart des dossiers s'effondrent. Une occupation qui a commencé par un arrangement verbal, un prêt de local entre proches, un gardiennage informel ou une location jamais formalisée ne laisse aucune trace. Le propriétaire affirme une chose, l'occupant en affirme une autre, et le juge tranche sur ce qui est produit, pas sur ce qui est dit. Le contentieux ne porte plus sur la propriété, il porte sur la qualité de l'occupant. Et une procédure qui se déplace sur ce terrain devient longue, chère, et incertaine.

Cinq pièces qui manquent presque toujours

Quand un bailleur nous décrit son problème d'impayé, l'inventaire de son dossier tient souvent en une phrase : il a le titre du bien, et rien d'autre. Voici ce qui manque, dans l'ordre où cela coûte cher :

• L'identité vérifiée de l'occupant. Rares sont les bailleurs informels qui conservent une copie de la pièce d'identité de leur locataire. Sans nom exact et sans numéro de pièce, une assignation ne peut même pas être délivrée correctement.
• La date d'entrée dans les lieux. Elle détermine l'ancienneté de la dette et la nature du droit invoqué par l'occupant. Une entrée non datée se transforme facilement en revendication d'occupation ancienne et tolérée.
• Le montant convenu. Sans montant écrit, il n'existe pas de dette chiffrée. Un occupant peut soutenir qu'il ne devait rien, ou beaucoup moins que ce que vous réclamez.
• Les traces de paiement. Un loyer versé en espèces, sans quittance et sans relevé, laisse le bailleur incapable de prouver ce qui a été payé et ce qui ne l'a pas été. Vous ne prouvez pas un impayé avec l'absence de reçu, vous le prouvez avec un historique.
• L'état des lieux d'entrée. Il fixe l'état du bien au jour de la remise des clés. Sans lui, toute dégradation constatée à la sortie devient discutable, et la retenue sur le dépôt de garantie devient contestable.

Ces cinq éléments coûtent une heure à réunir avant l'entrée. Reconstitués après coup, ils coûtent des mois.

Pourquoi une décision gagnée reste sans effet

Obtenir un jugement et récupérer son bien sont deux étapes distinctes. En Côte d'Ivoire, une expulsion menée dans les règles se compte en mois : plusieurs mois pour un référé-expulsion, davantage lorsque l'affaire est jugée au fond, sans compter les frais d'huissier, d'avocat et d'actes. Le juge peut par ailleurs accorder au locataire un délai de grâce qui, aux termes de l'article 446 du Code de la Construction et de l'Habitat, ne peut excéder trois mois. Cette latitude n'est pas une anomalie : beaucoup d'impayés sont des difficultés financières réelles, pas de la mauvaise foi, et le droit en tient compte.

Mais la durée et l'issue dépendent directement de la qualité du dossier. Un bailleur qui produit un bail écrit, une pièce d'identité vérifiée, un historique de paiements tracés et une mise en demeure datée présente un litige simple : le montant est établi, le défaut aussi. Un bailleur qui produit seulement un titre de propriété présente un litige à instruire, avec des témoins, des contestations et des renvois. Le premier obtient une décision exécutable. Le second obtient parfois une décision qu'il passe encore des mois à faire appliquer.

Le dossier à constituer avant la remise des clés

La règle tient en une phrase : aucune clé ne sort avant que le dossier soit complet. Concrètement, avant que l'occupant entre, vous devez détenir un bail écrit signé par les deux parties, avec identité complète, adresse du bien, montant du loyer, date d'échéance et durée. La loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation impose l'écrit et prévoit que le loyer soit fixé au regard de la valeur locative du bien. Le Code de la Construction et de l'Habitat, institué par la loi n° 2019-576 du 26 juin 2019, plafonne la caution et l'avance à deux mois chacune, et le décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 encadre les frais d'agence, fixés à un mois de loyer hors taxes partagé à parts égales entre bailleur et locataire. Vérifiez le détail d'un texte avant de le citer dans un courrier.

Vous devez aussi détenir une copie de la pièce d'identité du locataire, confrontée à la personne qui signe, un état des lieux d'entrée avec photos datées pièce par pièce, et un mode de paiement qui laisse une trace. Sur ce dernier point, le Mobile Money change la donne : une large majorité des adultes ivoiriens utilisent aujourd'hui au moins un service de mobile money, alors que le taux de bancarisation strict de l'UEMOA reste autour de 25 % de la population adulte. Un loyer reçu par Mobile Money produit un historique horodaté que personne ne peut contester, là où l'espèces ne produit rien. Complétez par une quittance à chaque encaissement : c'est une obligation, et c'est votre meilleure preuve du contraire le jour où un occupant soutient qu'il a payé.

Enfin, si une occupation informelle est déjà en cours dans un de vos biens, ne laissez pas la situation vieillir. Faites constater par écrit qui occupe, depuis quand et à quel titre, proposez une régularisation par bail écrit, et gardez une trace de chaque échange. Une occupation tolérée pendant des années est beaucoup plus difficile à faire cesser qu'une occupation contestée par écrit dès le premier mois.

La vraie solution n'est pas d'aller au tribunal mieux armé, c'est de ne pas avoir à y aller. Un bail conforme signé avant la remise des clés, une identité vérifiée, un loyer tracé et un état des lieux photo constituent le dossier au moment où il ne coûte encore rien.

FAQ

Un titre de propriété suffit-il pour faire partir un occupant ? Non. Le titre prouve que le bien vous appartient, pas la situation juridique de celui qui l'occupe. Pour obtenir une expulsion, il faut aussi établir l'identité de l'occupant, la date de son entrée, le titre auquel il occupe et, s'il s'agit d'un locataire, le montant dû et impayé.

Combien de temps prend une expulsion en Côte d'Ivoire ? Comptez plusieurs mois pour une procédure menée dans les règles, davantage si l'affaire est jugée au fond, avec des frais d'huissier et d'avocat à votre charge. Le juge peut en plus accorder au locataire un délai de grâce, qui ne peut excéder trois mois.

Que faire si mon locataire occupe le logement sans bail écrit ? Proposez immédiatement une régularisation par bail écrit, en conservant la trace de la demande. La loi impose l'écrit pour le bail à usage d'habitation, et un accord purement verbal ne vous donne aucune preuve du montant convenu ni de la date d'entrée, ce qui rend tout recouvrement long et incertain.

Comment prouver qu'un locataire n'a pas payé son loyer ? Par l'historique de paiements, pas par l'absence de reçu. Un loyer encaissé par Mobile Money ou virement laisse une trace horodatée qui montre exactement ce qui a été versé et ce qui manque. Les paiements en espèces sans quittance ne prouvent rien.

Quels documents faut-il réunir avant de remettre les clés ? Un bail écrit signé, une copie de la pièce d'identité du locataire vérifiée face à la personne qui signe, un état des lieux d'entrée avec photos datées, et un mode de paiement traçable. Ces quatre pièces prennent une heure à réunir et évitent des mois de procédure.

Sources

• 237online, « Douala : Alexander Bovalis occupe un immeuble camerounais et défie la justice », affaire d'occupation d'un immeuble à Akwa, Douala, publiée le 13 mai 2026 : https://www.237online.com/bovalis-occupation-immeuble-douala-mpondo/
• Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation, Côte d'Ivoire
• Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la Construction et de l'Habitat (caution et avance, article 446 sur le délai de grâce)
• Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 encadrant la tarification des services des agences et courtiers immobiliers
• Données d'usage Mobile Money (Côte d'Ivoire) et taux de bancarisation strict de l'UEMOA (BCEAO, 2024)

Note de vérification interne : statut réel de la procédure et de l'immeuble à Douala non confirmé au-delà de l'article de presse cité. Références ivoiriennes vérifiées (loi n° 2018-575, loi n° 2019-576 instituant le Code de la Construction et de l'Habitat, décret n° 2024-1115) ; le décret sur les cautions locatives cité en version antérieure n'a pas pu être confirmé et a été retiré. Durée et coût d'une procédure d'expulsion : aucun barème public vérifiable, les fourchettes chiffrées ont été retirées.

---

CTA : Sur Locayo, l'identité du locataire est vérifiée, le bail est signé et le loyer est tracé avant que la clé change de main. Essayer Locayo.