Caution et avance plafonnées à deux mois : ce que change vraiment le projet de loi sur le bail d'habitation

Article droit. Un plafond légal ne vaut que s'il est opposable. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

La loi ivoirienne plafonne la caution à deux mois de loyer et l'avance à deux mois également. Attention au statut : contrairement à ce qui circule, ce n'est pas un texte en discussion, c'est une règle en vigueur depuis des années. Et ce n'est pas une nouveauté de principe. La Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 posait déjà ce plafond, repris depuis par la Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la Construction et de l'Habitat, et pourtant la norme à Abidjan reste de 3 à 4 mois de caution plus 2 à 3 mois d'avance, plus un mois de commission. Pour un T2 à 60 000 FCFA, cela fait 300 000 à 500 000 FCFA à mobiliser avant d'avoir les clés. Le vrai sujet n'est donc pas le chiffre inscrit dans le texte. C'est ta capacité à prouver ce que tu as versé. Sans bail écrit chiffré et sans trace de paiement, aucun plafond n'est opposable à qui que ce soit.

Ce que le texte prévoit

Le Code de la Construction et de l'Habitat fixe deux limites symétriques : deux mois maximum au titre du dépôt de garantie, deux mois maximum au titre de l'avance sur loyer. La garantie locative doit être restituée au locataire dans le mois qui suit la remise des clés, déduction faite des réparations justifiées. L'objectif affiché est de ramener le coût d'entrée dans un logement à un niveau soutenable pour un ménage dont le revenu tourne autour du SMIG, soit 75 000 FCFA par mois depuis sa revalorisation de janvier 2023.

Deux précautions avant d'en parler autour de toi. D'abord, ce plafond n'est pas une annonce à venir : il est déjà opposable, et toute avance perçue en dehors de ce que prévoit la loi doit être déclarée à l'administration fiscale, son non-respect constituant une infraction fiscale. Ensuite, méfie-toi des versions qui circulent sur WhatsApp avec un numéro d'article approximatif et une date d'entrée en vigueur inventée. C'est exactement le genre de matière première que les escrocs utilisent pour te vendre une fausse expertise, ou pour te convaincre qu'un logement est une bonne affaire parce que le bailleur « applique la nouvelle loi ».

Ce qu'il faut retenir, c'est la direction : le législateur cherche à contenir la somme exigée avant l'emménagement. Pas à supprimer la caution, qui reste légitime, puisqu'elle couvre les dégradations et les impayés éventuels.

Un plafond existe déjà, et il ne tient pas

Voilà le point que le débat public oublie. La Côte d'Ivoire n'attend pas un premier plafond. La Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation encadrait déjà caution et avance, et imposait le bail écrit ; elle a été abrogée et absorbée par la Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la Construction et de l'Habitat, qui reprend ces limites. Le Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 est venu, lui, traiter des tarifs des agences immobilières et des courtiers. L'arsenal existe.

Et pourtant, demande à n'importe quel locataire d'Abidjan combien il a réellement versé. À Yopougon, à Abobo, à Marcory, le schéma habituel reste 3 à 4 mois de caution, 2 à 3 mois d'avance, un mois de commission. Personne ne conteste, parce que personne n'est en position de contester. Quand une large part des locations en quartier populaire se fait encore sur simple accord verbal, malgré l'obligation légale d'un bail écrit, le plafond devient une information théorique. Le locataire qui refuse trouve simplement porte close, et le candidat suivant paie.

Ajouter un texte à un texte ne résout pas ça. Ce qui bloque, ce n'est pas l'absence de règle. C'est l'absence de preuve. Un plafond n'est opposable qu'à celui qui peut être confronté à un écrit.

Ce que tu peux refuser, ce que le bailleur peut encore exiger

La ligne est lisible. Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie, dans la limite de deux mois, et une avance sur loyer, dans la même limite. Il peut aussi demander des justificatifs de revenus et une pièce d'identité, ce qui est normal et sain : c'est la contrepartie de la vérification qu'il te doit lui aussi.

En revanche, plusieurs pratiques restent hors cadre :

• Les frais d'intermédiation facturés hors barème. Depuis le Décret n° 2024-1115, la prestation de mise en location est fixée à un mois de loyer hors taxes, partagé à parts égales entre bailleur et locataire, et les frais de dossier sont plafonnés à 10 % du loyer mensuel. Tout ce qui sort de ce cadre, à commencer par des visites facturées à répétition au candidat, n'a pas de base légale. Un chercheur de logement qui enchaîne 10 à 15 visites payantes dépense des dizaines de milliers de francs avant même de signer quoi que ce soit.
• Le versement en espèces sans reçu daté ni quittance. Sans trace, tu n'as rien versé, juridiquement parlant.
• La caution « négociée » verbalement au-delà du plafond, puis dissimulée dans un bail qui mentionne un montant plus faible. C'est toi qui perds, parce que c'est l'écrit qui fera foi.
• La commission d'un intermédiaire qui n'a ni mandat écrit ni existence vérifiable.

La règle pratique tient en une phrase : ne verse jamais un franc avant d'avoir un bail écrit qui chiffre le loyer, la caution et l'avance, ligne par ligne.

La seule chose qui rend le plafond réel

Un plafond de caution se défend avec deux pièces, et deux seulement.

La première est le bail écrit chiffré. Pas un contrat type vague, mais un document qui nomme les parties, identifie le bien, fixe le loyer mensuel, le montant exact de la caution, le montant exact de l'avance, et la date de restitution prévue. Si le bail dit deux mois et que tu en as versé quatre, tu es dans une position impossible : ton propre document te contredit.

La seconde est la trace de paiement. Dans l'UEMOA, le taux de bancarisation strict n'était que de 25,2 % en 2024, alors que le taux d'inclusion financière, comptes mobile money inclus, atteignait 73,6 %. Autrement dit, c'est le téléphone, pas la banque, qui sert de compte à la majorité. Un transfert Wave ou Orange Money laisse un horodatage, un montant, un destinataire. C'est une preuve. Une enveloppe remise dans un couloir n'en est pas une, et une quittance manuscrite non conservée non plus.

Le même raisonnement vaut dans l'autre sens. Le bailleur qui encaisse en espèces sans quittance n'a lui non plus rien à produire le jour d'un impayé, alors qu'une procédure d'expulsion légale prend des mois et coûte cher. L'informalité ne protège personne. Elle laisse simplement chacun face à la parole de l'autre.

C'est là que se joue l'avenir de ce plafond. Sans généralisation du bail écrit et du paiement tracé, il restera dans la catégorie des règles justes que personne n'applique. Un bail numérique conforme, une identité vérifiée des deux côtés, un loyer payé et horodaté en Mobile Money, une quittance émise automatiquement : c'est ce qui transforme un plafond écrit dans un journal officiel en montant réellement opposable devant un juge.

FAQ

La caution est-elle plafonnée à deux mois en Côte d'Ivoire ? Oui. Le plafond de deux mois de caution et deux mois d'avance est en vigueur. Il figurait dans la Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation, abrogée puis reprise par la Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la Construction et de l'Habitat, qui constitue aujourd'hui le cadre applicable.

Combien coûte réellement l'entrée dans un logement à Abidjan ? Dans la pratique, entre 3 et 4 mois de caution, 2 à 3 mois d'avance et un mois de commission. Pour un T2 à 60 000 FCFA, cela représente 300 000 à 500 000 FCFA à réunir avant d'emménager, bien au-delà de ce que prévoient les textes.

Puis-je refuser de payer des frais de visite à un démarcheur ? Oui. Le Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 fixe la prestation de mise en location à un mois de loyer hors taxes, partagé à parts égales entre bailleur et locataire, et plafonne les frais de dossier à 10 % du loyer mensuel. Des visites facturées à répétition au candidat n'entrent pas dans ce barème.

Que faire si le bailleur exige plus que le plafond légal ? Demande que le montant exact figure au bail et paie par Mobile Money pour laisser une trace. Sans écrit chiffré ni preuve de paiement, tu ne pourras réclamer aucun remboursement, quel que soit le plafond prévu par la loi.

Une avance sur loyer et une caution, est-ce la même chose ? Non. L'avance couvre des mois de loyer à venir et s'impute sur ceux-ci. La caution, ou dépôt de garantie, est conservée par le bailleur et doit t'être restituée dans le mois suivant la remise des clés, déduction faite des réparations justifiées.

Sources

• Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la Construction et de l'Habitat (https://www.dgi.gouv.ci/assets/documents/transfert_propriete/lois_reglements/LOI%20N%C2%B0%202019-576%20DU%2026%20JUIN%202019%20INSTITUANT%20CODE%20DE%20LA%20CONSTRUCTION%20ET%20DE%20L'HABITAT.pdf)
• Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation (abrogée)
• Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 relatif à la tarification des prestations immobilières
• BCEAO, Rapport annuel sur l'inclusion financière dans l'UEMOA
• Données de marché locatif Abidjan 2025, corpus Locayo

Note de vérification interne : le plafond de deux mois est bien en vigueur (Code de la Construction et de l'Habitat, Loi n° 2019-576). Ne pas le présenter comme un projet de loi. Vérifier la numérotation exacte des articles avant citation littérale. Fourchettes de loyers et coûts de procédure à actualiser tous les trimestres, et à ne pas chiffrer sans source publiable.

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CTA : Sur Locayo, le montant de la caution et de l'avance est écrit noir sur blanc dans le bail, et chaque franc versé laisse une trace horodatée. Essayer Locayo.