Caution et avance plafonnées à deux mois chacune : ce que dit le nouveau texte, et ce qu'il faut prouver

Article droit. La Côte d'Ivoire plafonne les cautions depuis 2018. Regarde ce que tu as payé pour ton dernier logement. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

Le plafond de deux mois de caution et deux mois d'avance pour un bail à usage d'habitation n'est pas une annonce à venir : il est en vigueur. Retiens deux choses. La première : ce n'est pas nouveau du tout. La Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 posait déjà ce plafond, repris depuis dans le Code de la construction et de l'habitat, et en mars 2026 le gouvernement a dû rappeler publiquement que ces limites existaient — parce que sur le terrain la pratique courante reste bien au-delà : plusieurs mois de caution, plusieurs mois d'avance, plus un mois de commission. Pour un T2 à 60 000 FCFA, cela fait plusieurs centaines de milliers de FCFA à sortir avant d'avoir la clé. La seconde : un plafond ne te protège que si tu peux prouver ce que tu as versé. Sans reçu, sans bail écrit, sans trace de paiement, tu n'as aucun moyen de faire valoir le plafond devant qui que ce soit. La règle existe déjà. C'est la preuve qui change ton rapport de force.

Ce que dit la loi, exactement

La règle est simple et elle est applicable aujourd'hui : le bailleur ne peut exiger plus de deux mois de loyer d'avance et plus de deux mois au titre du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts et doit être restitué au locataire dans le mois qui suit la remise des clés, déduction faite des sommes éventuellement dues.

Fais attention à la façon dont cette règle est présentée, parce qu'elle est exploitée dans les deux sens. Un bailleur pressé te dira que rien ne l'oblige. Un démarcheur t'annoncera qu'une nouvelle loi t'autorise à ne rien payer. Les deux se trompent : le texte existe depuis 2018, il n'a pas changé, et il ne dispense de rien — il plafonne.

La logique est directement liée à la vie chère : le coût d'entrée dans un logement, en Côte d'Ivoire, est devenu le vrai obstacle au logement, plus encore que le loyer mensuel. Avec un SMIG à 75 000 FCFA depuis janvier 2023, mobiliser un demi-million de francs pour emménager n'est pas une contrainte, c'est un mur.

Pourquoi le plafond de 2018 n'a pas tenu

Le plafond posé par la Loi n° 2018-575, adoptée par l'Assemblée nationale le 29 mai 2018, a été repris par la Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat, qui a abrogé le texte de 2018 tout en conservant la limite de deux mois. Sur le papier, un locataire abidjanais était donc déjà protégé contre les demandes excessives. Dans les faits, une large part des locations en quartier populaire se fait sans contrat écrit — c'est ce que montrent nos propres données. Aucun bail, aucun reçu, aucune quittance. Le texte existait, mais il ne rencontrait jamais la réalité.

Trois raisons expliquent cet échec, et elles sont toujours là aujourd'hui.

• La pénurie fait la loi. Avec un déficit de logements estimé selon les sources entre 400 000 et plus de 800 000 unités, dix candidats se présentent pour un T2. Celui qui discute le montant de la caution perd le logement au profit de celui qui paie sans négocier.
• La sanction est invisible. Un plafond sans contrôle ni recours simple ne coûte rien à celui qui le dépasse. Le gouvernement l'a d'ailleurs reconnu en mars 2026 : sans plainte formelle du locataire, l'État n'intervient pas. Le locataire, lui, sait qu'aller en justice pour un trop-perçu de quelques dizaines de milliers de francs lui coûtera plus cher que la somme réclamée.
• L'argent circule sans trace. Payer en espèces, de la main à la main, sans reçu, rend le dépassement littéralement indémontrable. On ne peut pas plafonner ce qui n'est écrit nulle part.

Un rappel à la règle qui ne traiterait que le premier point, le chiffre, sans toucher aux deux autres, produira le même résultat que 2018.

Ce que tu peux exiger dès aujourd'hui

La loi étant déjà applicable, ta position tient entièrement à la façon dont tu la travailles avant de payer, pas après. L'ordre compte énormément. Tant que tu n'as pas versé, tu as un moyen de pression. Une fois l'argent sorti sans preuve, tu n'as plus rien.

Exige un bail écrit avant tout versement. Il doit nommer les deux parties, désigner précisément le logement, fixer le loyer, et détailler séparément le montant de la caution et celui de l'avance. Un bail qui mélange tout en une somme globale rend le plafond inopposable, parce qu'on ne peut plus dire ce qui relève de quoi.

Exige un reçu daté et signé pour chaque somme versée, avec la nature du versement écrite dessus. Un reçu qui dit seulement "reçu 400 000 FCFA" ne vaut presque rien. Un reçu qui dit "caution deux mois, 120 000 FCFA" est une preuve.

Connais le vrai régime des frais d'agence. Depuis le Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024, les honoraires de location sont plafonnés à un mois de loyer hors taxes, partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire — 50 % chacun. Contrairement à une idée répandue, ces frais ne sont donc pas intégralement à la charge du bailleur : ta part est encadrée, pas supprimée. En revanche, tout ce qui est réclamé au-delà de ce barème, et notamment les frais de visite versés en espèces à un démarcheur, ne repose sur aucune base légale. Cet argent-là n'est jamais récupéré, et il n'entre dans aucun plafond parce qu'il ne laisse aucune trace.

Ce que le bailleur perd, et ce qu'il gagne

Il faut le dire honnêtement : ce plafond coûte de la trésorerie au bailleur, et sa crainte n'est pas illégitime. Beaucoup de propriétaires réclament plusieurs mois d'avance parce qu'ils n'ont aucun autre filet, et l'expérience d'un impayé les a marqués. Face à ce risque, l'avance longue est une assurance artisanale. En la réduisant, on retire l'assurance sans avoir encore réglé le risque.

Deux choses relativisent pourtant cette peur. D'abord, la procédure d'expulsion a été réformée par la loi du 28 mars 2025 : le juge des référés statue désormais dans un délai maximum de quinze jours à compter de sa saisine, et le commandement de libérer les lieux court sur au moins huit jours. Le recours n'est plus l'impasse qu'il a longtemps été.

Ensuite, ce que le bailleur gagne est réel et sous-estimé. Une avance de six mois cache la solvabilité du locataire pendant six mois. Elle ne sélectionne pas quelqu'un qui peut payer un loyer, elle sélectionne quelqu'un qui a pu réunir une grosse somme une fois. Le plafond force à revenir à la vraie question : ce locataire peut-il payer 60 000 FCFA tous les mois ? Un bail écrit, une identité vérifiée, et un historique de paiements tracés répondent mieux à cette question que six mois encaissés d'avance. Et le jour où il faut aller devant un juge, c'est ce dossier-là qui pèse, pas le montant de l'avance.

Les preuves qui rendent le plafond opposable

Un plafond n'est pas un bouclier, c'est un argument. Pour qu'il serve, il faut pouvoir montrer trois choses : ce qui a été convenu, ce qui a été payé, et quand.

Le bail écrit couvre le premier point. Le paiement tracé couvre les deux autres. Un virement Mobile Money laisse une date, un montant, un émetteur et un destinataire, dans un relevé que personne ne peut réécrire. C'est décisif dans une zone où le taux de bancarisation strict reste autour de 25 % dans l'UEMOA, alors que le Mobile Money, lui, est utilisé par une large majorité des adultes ivoiriens. La quittance mensuelle complète l'ensemble : elle prouve que le loyer a été payé, ce qui protège le locataire d'une accusation d'impayé et le bailleur d'une contestation.

Le réflexe à retenir tient en une phrase. Ne verse jamais un franc avant d'avoir un bail signé qui sépare la caution de l'avance, et ne paie jamais sans laisser une trace consultable des mois plus tard.

FAQ

Est-ce que la caution est plafonnée à 2 mois en Côte d'Ivoire ? Oui, et depuis 2018. La Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 limitait déjà l'avance et la caution à deux mois chacune ; elle a été abrogée par la Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat, qui a conservé ce plafond. La règle est donc applicable aujourd'hui, mais largement contournée en pratique.

Que faire si mon bailleur demande 6 mois d'avance ? C'est illégal. Demande un bail écrit qui détaille séparément la caution et l'avance, et un reçu daté pour chaque versement. Sans ces documents, un dépassement du plafond est indémontrable. Si le bailleur refuse tout écrit, considère que c'est un signal d'alerte sur toute la relation à venir.

Qui doit payer les frais d'agence d'un logement ? Le Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 fixe les honoraires de location à un mois de loyer hors taxes, partagés à 50 % entre le bailleur et le locataire. Tout ce qui est demandé au-delà, notamment des frais de visite en espèces, ne repose sur aucune base légale.

Combien coûte vraiment l'entrée dans un logement à Abidjan ? En pratique, bien plus que ce que la loi autorise : plusieurs mois de caution, plusieurs mois d'avance et un mois de commission. Pour un T2 à 60 000 FCFA, cela représente couramment plusieurs centaines de milliers de FCFA à mobiliser avant d'emménager, là où la loi prévoit quatre mois cumulés au maximum.

Comment prouver que j'ai payé ma caution ? Il faut un bail écrit indiquant le montant de la caution, un reçu daté et signé mentionnant la nature du versement, et si possible un paiement tracé par Mobile Money ou virement. Un paiement en espèces sans reçu est juridiquement très difficile à établir.

Sources

• Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation (abrogée) : https://www.juriafrica.com/lex/loi-2018-575-13-juin-2018-30900.htm
• Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat : https://www.dgi.gouv.ci/assets/documents/transfert_propriete/lois_reglements/LOI%20N%C2%B0%202019-576%20DU%2026%20JUIN%202019%20INSTITUANT%20CODE%20DE%20LA%20CONSTRUCTION%20ET%20DE%20L'HABITAT.pdf
• Portail officiel du Gouvernement, plafonnement de la caution et de l'avance à deux mois : https://www.gouv.ci/actualite/bail-a-usage-dhabitation-le-gouvernement-limite-la-caution-et-les-loyers-davance-a-deux-mois-maximum-2559
• KOACI, rappel gouvernemental sur les plafonds légaux face à la cherté des loyers (4 mars 2026) : https://www.koaci.com/article/2026/03/04/cote-divoire/societe/cote-divoire-cherte-des-loyers-le-gouvernement-appelle-au-respect-des-plafonds-legaux-et-a-la-responsabilite-des-citoyens_194828.html
• Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 encadrant la tarification des agences et courtiers immobiliers : https://www.aip.ci/137493/cote-divoire-aip-le-gouvernement-adopte-un-decret-encadrant-la-tarification-des-services-des-agences-et-courtiers-immobiliers/
• Loi du 28 mars 2025 réformant la procédure d'expulsion : https://www.ivoire-juriste.com/2025/05/la-nouvelle-procedure-dexpulsion-en-cote-divoire-bail-a-usage-d.html
• Données internes Locayo sur les coûts d'entrée et l'informalité locative à Abidjan

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