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Loi n° 2025-221 : la procédure d'expulsion s'accélère, la preuve reste le vrai verrou

Article pilier. Une réforme de procédure ne tranche que ce qui est prouvable. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

Adoptée en séance plénière par le Sénat ivoirien le 25 mars 2025, la loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 fixe les procédures applicables au contentieux du bail à usage d'habitation et à l'exécution des décisions d'expulsion. Le juge des référés doit statuer dans un délai maximal de quinze jours. Le commandement de quitter les lieux laisse au minimum huit jours à l'occupant. La réintégration de force dans le logement après expulsion devient une infraction. Sur le papier, un contentieux long et coûteux pour le bailleur se resserre nettement. Mais un juge ne tranche que ce qu'on lui prouve. Dans un marché où une large part des locations de quartier populaire n'a aucun contrat écrit, la réforme profite d'abord à la partie qui arrive avec un dossier : bail signé, preuve des sommes versées à l'entrée, traces de paiement mensuel, mises en demeure datées, état des lieux.

Ce que le texte réorganise

Le problème que ce texte attaque est réel et ancien. Jusqu'ici, le contentieux locatif ivoirien souffrait moins d'un vide de règles que d'une absence de calendrier. Une affaire pouvait s'étirer sur de longs mois, parfois davantage, entre l'audience, la décision, les recours et l'exécution par l'huissier. Le juge pouvait accorder au locataire un délai de grâce, plafonné à trois mois par la loi n° 2018-575 du 13 juin 2018. Le bailleur, lui, avançait des frais de procédure sans savoir quand il récupérerait son bien ni son argent.

La loi n° 2025-221 répond par des délais chiffrés. Le juge des référés est tenu de statuer dans un maximum de quinze jours. L'occupant reçoit deux actes distincts, la décision d'expulsion et un commandement de quitter les lieux, ce dernier devant mentionner la juridiction compétente pour demander un délai de grâce et laisser au moins huit jours avant la date de libération. Si l'occupant part de lui-même, l'huissier constate la reprise des lieux. S'il refuse l'accès, l'huissier peut requérir la force publique et dresse un procès-verbal. Réoccuper le logement après l'expulsion expose désormais à des poursuites pénales.

C'est une réforme de tuyauterie judiciaire, pas de fond du droit locatif. Elle ne plafonne pas les loyers, ne redéfinit pas la caution, ne crée aucun droit nouveau. Elle organise le passage de la décision à son exécution.

Le point aveugle de la réforme

Une procédure plus rapide accélère le traitement des dossiers. Elle ne fabrique pas de dossiers. Et c'est précisément là que le marché ivoirien décroche.

Une large part des locations en quartier populaire se conclut sans contrat écrit. Rares sont les bailleurs informels qui conservent une copie de la pièce d'identité de leur locataire. Le loyer se paie en espèces, de la main à la main, sans quittance. L'avance et la caution, souvent 3 à 4 mois de caution plus 2 à 3 mois d'avance là où le Code de la Construction et de l'Habitat prévoit un plafond bien inférieur, se règlent dans les mêmes conditions. Personne ne signe rien, personne ne garde rien.

Le jour de l'audience, cette configuration produit un résultat mécanique : quinze jours ou six mois, le juge tranche sur pièces. Un bailleur qui ne peut pas établir le montant du loyer convenu ni la date du dernier paiement n'a pas de créance certaine. Un locataire qui ne peut pas prouver les 300 000 à 500 000 FCFA versés à l'entrée n'a rien à opposer. Accélérer une procédure vide ne fait qu'accélérer la sortie de celui qui a le moins de papiers, quel que soit le camp où il se trouve.

Les cinq pièces qui font un dossier

Devant un juge, cinq documents décident presque toujours de l'issue.

  • Le bail écrit et signé. Il fixe le loyer, la durée, l'identité des parties. Sans lui, le montant réclamé est une affirmation. La loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 impose d'ailleurs un contrat écrit : un bail verbal ne se plaide pas.
  • La preuve des sommes versées à l'entrée. Caution, avance, éventuelle commission. Un reçu daté, nominatif, précisant la nature de chaque versement. C'est la seule pièce qui permet au locataire de réclamer sa caution à la sortie.
  • Les traces de paiement mensuel. Quittances signées ou historique de transactions tracées. C'est ce qui établit l'arriéré exact côté bailleur, et la régularité côté locataire.
  • Les mises en demeure datées. Un rappel écrit et daté, remis contre décharge ou par voie d'huissier, transforme un retard en manquement constaté. Sans mise en demeure, l'ancienneté de l'impayé est contestable.
  • L'état des lieux d'entrée. Photos datées et description pièce par pièce. Il départage les dégradations imputables au locataire de l'usure normale, au moment où la caution est en jeu.

Aucune de ces pièces ne coûte cher à produire. Toutes coûtent cher à ne pas avoir.

Ce que chaque camp perd sans dossier

Le déséquilibre n'est pas symétrique, mais il frappe les deux parties.

Le locataire sans papiers perd d'abord de l'argent. Il a mobilisé 300 000 à 500 000 FCFA pour un T2 à 60 000 FCFA, souvent en s'endettant auprès de sa famille. À la sortie, aucune trace de ce versement n'existe. La caution devient une somme dont l'existence même se discute. Il perd ensuite du temps : sans bail, il ne peut pas démontrer qu'il occupait légitimement les lieux, et le nouveau calendrier judiciaire joue contre lui.

Le bailleur sans papiers perd sa créance. Il peut obtenir l'expulsion, il obtiendra rarement le recouvrement de l'arriéré, faute de pouvoir en établir le montant et la date de départ. Il a avancé les frais de procédure, il récupère un logement vide et une dette non exécutoire. Il faut ajouter que beaucoup d'impayés ne relèvent pas de la mauvaise foi mais d'une impossibilité financière réelle, avec un SMIG autour de 75 000 FCFA face à un T2 à 60 000 FCFA à Yopougon. Un dossier propre ne fait pas apparaître l'argent, il permet au moins de négocier un échéancier opposable plutôt qu'un rapport de force.

La preuve se construit avant le litige

Le décalage est là. La loi n° 2025-221 agit sur les quinze jours qui suivent la saisine du juge. Ce qui décide de l'issue s'est joué douze ou vingt-quatre mois plus tôt, au moment de la signature et à chaque échéance de loyer.

Or les conditions techniques d'une preuve courante existent déjà. Un tiers seulement des adultes ivoiriens dispose d'un compte bancaire au sens strict, mais une large majorité utilise le Mobile Money. Chaque transaction laisse un horodatage, un montant, un émetteur, un destinataire. Le même paiement, en espèces, ne laisse rien. Un bail écrit, une quittance émise à chaque règlement et un état des lieux photographié à l'entrée relèvent de la même logique : ils ne changent pas la relation tant que tout va bien, ils la rendent arbitrable le jour où elle se dégrade.

Une réforme de procédure était nécessaire. Elle ne suffira pas tant que l'entrée dans le logement restera un accord oral entre deux personnes qui ne se connaissent pas.

FAQ

Qu'est-ce que la loi n° 2025-221 en Côte d'Ivoire ? C'est la loi du 28 mars 2025 qui fixe les procédures applicables au contentieux du bail à usage d'habitation et à l'exécution des décisions d'expulsion. Elle encadre notamment les délais du juge et les modalités de l'expulsion par huissier.

Combien de temps prend une expulsion en Côte d'Ivoire depuis 2025 ? Le juge des référés doit désormais statuer dans un délai maximal de quinze jours, et le commandement de quitter les lieux laisse au moins huit jours à l'occupant. Historiquement, la procédure complète pouvait s'étirer sur de longs mois, avec des frais avancés par le bailleur. Le recul manque encore pour mesurer les délais réels d'exécution.

Un bailleur peut-il expulser un locataire sans passer par un juge ? Non. Une décision de justice reste obligatoire, et l'expulsion s'exécute par voie d'huissier, avec le concours de la force publique si nécessaire. Toute expulsion menée sans titre exécutoire est illégale.

Que faire si on a payé sa caution sans reçu ? Réunir tout ce qui peut établir le versement : relevé Mobile Money, virement, témoignage écrit, échanges de messages mentionnant le montant et la date. Sans aucune trace, réclamer 300 000 à 500 000 FCFA devant un juge devient très difficile, car la charge de la preuve pèse sur celui qui réclame.

Un bail verbal est-il valable en Côte d'Ivoire ? La loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 impose un contrat écrit, signé par les deux parties : un accord verbal ne satisfait pas cette exigence et ne se prouve pas. En cas de litige sur le montant du loyer, la durée ou les sommes versées à l'entrée, aucune des deux parties ne dispose d'un document opposable, ce qui rend l'issue largement imprévisible.

Sources

Notes de vérification interne avant publication : confirmer au Journal officiel le contenu article par article de la loi n° 2025-221 (délai de quinze jours du juge des référés, préavis de huit jours du commandement, qualification pénale de la réintégration), le numéro et la date de promulgation étant confirmés par les analyses juridiques consultées. Confirmer si le champ d'application couvre aussi le bail professionnel, point signalé par la presse mais non confirmé dans les analyses juridiques consultées. Plafonds légaux confirmés : loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la Construction et de l'Habitat, deux mois de caution et deux mois d'avance maximum. Documenter, chiffres sourcés à l'appui, la durée et le coût réels d'une procédure avant la réforme, ainsi que les taux d'informalité locative issus du corpus interne, avant de les republier sous forme chiffrée.

CTA : Sur Locayo, le bail, les quittances, les paiements Mobile Money et l'état des lieux photo sont enregistrés au fur et à mesure, donc le dossier existe avant le litige. Essayer Locayo.

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