Nouvelle loi sur les loyers impayés en Côte d'Ivoire : ce qui a changé, ce qui n'a pas bougé, ce que la procédure coûte en FCFA

Article droit. La loi de 2025 sur le contentieux du bail, triée en trois colonnes : ce qui est en vigueur, ce qui est nouveau, ce qui circule sans texte. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

Oui, il existe une nouvelle loi : la Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025. Mais elle ne dit pas ce que la rumeur lui fait dire. Elle ne fixe aucun nombre de mois d'impayés qui autoriserait un bailleur à mettre quelqu'un dehors, et elle ne supprime pas le juge. Elle encadre la procédure : le juge des référés statue en quinze jours au maximum, puis le commandement de libérer les lieux laisse au moins huit jours. Le fond reste celui du Code de la construction et de l'habitat (Loi n° 2019-576) : demande de résiliation écrite et motivée, décision de justice obligatoire, délai de grâce de trois mois au plus. Attention : une bonne partie des pages qui répondent à cette question décrivent la loi française. Ce qui change vraiment le rapport de force, ce n'est pas le texte, c'est la preuve.

Ce qui est en vigueur sur l'impayé

Le texte qui gouverne le bail d'habitation est la Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat. La Loi n° 2018-575, encore citée partout, y a été reprise. Sur l'impayé, le Code tient en six articles.

• L'article 435 oblige le locataire à payer le loyer. Le manquement justifie la résiliation.
• L'article 443 impose au bailleur une demande de résiliation écrite et motivée. Elle est accompagnée, le cas échéant, de pièces justificatives. Elle est transmise par commissaire de justice, lettre recommandée, remise contre décharge ou courrier électronique si les parties ont accepté ce mode.
• L'article 444 donne au locataire 30 jours pour contester devant le tribunal.
• L'article 445 permet au bailleur, en cas de faute, de saisir le juge des référés sans attendre ces 30 jours. Il précise que le locataire reste redevable des loyers échus.
• Les articles 446 et 447 autorisent le juge à accorder un délai de grâce pour motif légitime, trois mois au maximum.

Un point ne figure dans aucun de ces articles : le droit de reprendre son logement soi-même. Sans décision de justice, il n'y a pas d'expulsion.

Ce que la loi de 2025 change réellement

La Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 détermine les procédures applicables au contentieux du bail à usage d'habitation et à l'exécution des décisions d'expulsion. C'est une loi de procédure, en quinze articles. Elle ne touche ni au loyer, ni à la caution, ni aux motifs de résiliation. Elle s'attaque à la lenteur.

Le juge des référés saisi d'une demande d'expulsion doit statuer dans un délai maximal de quinze jours. Une fois la décision rendue, le commissaire de justice la signifie avec un commandement de libérer les lieux. Le locataire dispose alors d'au moins huit jours à compter de cette signification. Le texte organise aussi l'exécution elle-même et fait de la réinstallation sans titre après expulsion une infraction. Ces règles d'exécution valent également pour le bail professionnel.

Ce que la loi ne contient pas compte autant : aucun seuil de mois impayés, aucune expulsion automatique, aucun pouvoir donné au bailleur d'agir seul. Changer la serrure ou couper l'eau reste une voie de fait (notre article sur la voie de fait détaille ce que le bailleur y perd et ce que le locataire peut obtenir).

Ce qui circule sans texte

Trois affirmations reviennent dans les conversations et sur les réseaux. Nous n'avons trouvé de texte ivoirien pour aucune d'elles.

• « Après trois mois d'impayés, le bailleur peut expulser. » Aucun article repéré ne fixe un tel seuil. Un seul terme impayé peut fonder une demande de résiliation, et aucun nombre de mois ne dispense du juge.
• « Le juge peut donner jusqu'à trois ans au locataire. » Ce chiffre vient du droit français. Le Code ivoirien plafonne le délai de grâce à trois mois.
• « La nouvelle loi date de 2026, avec un seuil en euros et une saisie sur salaire. » Ce sont la loi française de juillet 2023 et des décrets français de février 2025 et de février 2026. Rien de cela ne s'applique à Abidjan.

Le piège est mécanique : tape la question dans un moteur de recherche, et une partie des premiers résultats décrit la France sans le dire dans le titre. Réflexe simple : un article qui ne cite ni le Code de la construction et de l'habitat ni la Loi n° 2025-221 ne parle pas de la Côte d'Ivoire.

Ce que la procédure coûte quand on la vit

Quinze jours, c'est le délai du juge, pas celui du dossier.

• Avant lui, il y a la demande de résiliation et, souvent, les 30 jours de contestation.
• Après lui viennent la signification, le commandement, un éventuel délai de grâce, un éventuel appel, puis l'exécution matérielle.

Avant la réforme, des praticiens décrivaient jusqu'à six mois en référé et environ huit mois au fond. Les ordres de grandeur que nous utilisons vont de 6 à 18 mois entre l'impayé et la remise des clés. Les frais cumulés vont de 150 000 à 500 000 FCFA : avocat, actes de commissaire de justice, signification, exécution. Aucun barème public ne confirme ces montants, et l'effet réel de la loi de 2025 sur les durées n'est pas encore mesuré.

Le calcul reste parlant. Pour un T2 à 60 000 FCFA à Yopougon, douze mois de procédure représentent 720 000 FCFA de loyers non perçus. Avec les frais, cela fait entre 870 000 et 1 220 000 FCFA engagés. Le locataire reste juridiquement redevable de l'arriéré. Mais récupérer cet argent auprès d'une personne qui n'en a pas est une autre procédure (notre article sur le recouvrement des loyers après expulsion en détaille les étapes).

Quand l'impayé est une impossibilité, pas une fuite

Le SMIG tourne autour de 75 000 FCFA et le loyer d'un T2 à Yopougon en absorbe une grande partie. Un mois sans salaire, une maladie ou un deuil suffisent à faire basculer un budget. Beaucoup d'impayés sont des impossibilités financières réelles, pas de la mauvaise foi.

La loi le prévoit. Tu as 30 jours pour contester une demande de résiliation. Tu peux demander au juge un délai de grâce pour motif légitime, jusqu'à trois mois. Personne ne peut te sortir de chez toi sans décision de justice, quelle que soit la somme due.

Trois réflexes si tu sens le retard arriver :

• Préviens ton bailleur par écrit avant l'échéance, pas après.
• Propose un échéancier daté, même modeste, et garde une trace de sa réponse.
• Continue de verser ce que tu peux par un moyen traçable, car c'est au locataire de prouver ce qu'il a payé.

Un paiement en espèces sans quittance n'existe pas devant un juge.

La preuve, pas la loi, change le rapport de force

Dans les quartiers populaires, une grande partie des locations se font sans contrat écrit. C'est là que la loi de 2025 s'arrête.

Un juge qui doit statuer en quinze jours ne peut le faire que sur pièces. Le bailleur sans bail écrit ne peut démontrer ni le montant du loyer, ni la date d'échéance, ni l'identité exacte de son locataire. Le locataire sans quittance ne peut pas démontrer qu'il a payé jusqu'en mars et que la dette réclamée est gonflée. Dans les deux cas, la procédure rapide redevient une procédure longue.

Le dossier qui tient est le même des deux côtés :

• un bail écrit signé par les deux parties ;
• un loyer versé par Mobile Money avec un historique daté ;
• une quittance à chaque paiement ;
• une demande de résiliation ou une proposition d'échéancier envoyée par un canal qui laisse une trace.

La loi a raccourci le temps du juge. Elle n'a pas créé les preuves que la plupart des dossiers n'ont pas.

FAQ

Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés en Côte d'Ivoire ? C'est la Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025, qui fixe la procédure du contentieux du bail d'habitation et de l'exécution des expulsions. Elle impose au juge des référés de statuer en quinze jours au maximum et laisse au locataire au moins huit jours après le commandement de libérer les lieux. Elle ne crée aucun seuil de mois impayés et ne supprime pas le passage devant le juge.

Combien de mois d'impayés avant expulsion en Côte d'Ivoire ? Aucun texte ivoirien repéré ne fixe un nombre de mois. Un seul loyer impayé peut fonder une demande de résiliation écrite et motivée. Mais l'expulsion n'est possible qu'après une décision de justice, quel que soit le montant de la dette.

Le bailleur peut-il expulser un locataire sans passer par le juge ? Non. Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet d'expulser en Côte d'Ivoire. Changer la serrure, couper l'eau ou sortir les affaires est une voie de fait qui expose le bailleur à une condamnation, même si le loyer est réellement impayé.

Combien coûte et combien de temps dure une expulsion pour loyers impayés ? Les ordres de grandeur vont de 6 à 18 mois et de 150 000 à 500 000 FCFA de frais (avocat, commissaire de justice, exécution), sans barème public pour les confirmer. Pour un T2 à 60 000 FCFA, douze mois de procédure coûtent entre 870 000 et 1 220 000 FCFA, loyers perdus et frais cumulés.

Que faire si je ne peux plus payer mon loyer à Abidjan ? Préviens ton bailleur par écrit avant l'échéance et propose un échéancier daté. Continue de payer ce que tu peux par un moyen traçable et garde chaque quittance. Si une procédure démarre, tu as 30 jours pour contester et tu peux demander au juge un délai de grâce de trois mois au maximum pour motif légitime.

Sources

• Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 déterminant les procédures applicables au contentieux relatif au bail à usage d'habitation et à l'exécution des décisions d'expulsion d'un immeuble (loidici.biz)
• Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la construction et de l'habitat, articles 435 et 443 à 447 (dgi.gouv.ci)
• Ivoire-Juriste, analyse de la nouvelle procédure d'expulsion issue de la loi de 2025 (mai 2025)
• Kessiya, résiliation du bail d'habitation et expulsion en Côte d'Ivoire (articles du Code, durées observées en référé et au fond)
• AIP, adoption du texte en commission au Sénat (14 mars 2025) ; KOACI, adoption du projet de loi en Conseil des ministres (12 juin 2024)
• Pages françaises positionnées sur la requête (loi de juillet 2023, décrets de février 2025 et de février 2026), citées comme exemple de confusion
• Corpus Locayo : fourchettes de loyers Abidjan 2025, ordres de grandeur de durée et de coût d'expulsion, taux d'informalité locative

Note de vérification interne :

1. L'angle du signal supposait une « nouvelle loi » introuvable. Or le texte existe : Loi n° 2025-221, déjà citée dans nos articles sur la voie de fait et sur l'expulsion légale. L'article a été recentré en conséquence.
2. Le chiffre « jusqu'à 3 ans de délais » de la fiche de faits vérifiés contredit l'article 447 du Code, qui prévoit trois mois au maximum. Il correspond au droit français. Il est présenté ici comme une confusion. À corriger dans la fiche et dans l'article « expulser-locataire-cote-divoire-cout-temps-procedure ».
3. Les fourchettes de 6 à 18 mois et de 150 000 à 500 000 FCFA n'ont toujours pas de source publique chiffrée. Elles sont présentées comme des ordres de grandeur non confirmés. À retirer si la ligne éditoriale d'août 2026 est maintenue.
4. À confirmer sur le texte intégral de la Loi n° 2025-221 : le nombre d'articles, les dispositions sur les biens du locataire, la qualification de la réinstallation sans titre, l'application au bail professionnel.
5. À confirmer : l'abrogation de la Loi n° 2018-575 par le Code de 2019.

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