Un registre des démarcheurs prouve qui encaisse, pas que le logement existe

Article alerte. Le Burkina Faso ouvre un registre national des démarcheurs immobiliers. Ce qu'un enregistrement prouve, ce qu'il ne prouve pas, et les quatre preuves à exiger avant de sortir le premier billet. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

Un démarcheur inscrit sur un registre national peut toujours t'encaisser des dizaines de milliers de francs de visites pour un logement qu'il ne gère pas. Le 21 juillet 2026, le ministère burkinabè en charge de la construction a lancé une plateforme d'enregistrement des démarcheurs, présentée comme un outil d'assainissement d'un secteur informel générateur de litiges. C'est une avancée réelle : un numéro d'enregistrement attache un nom et une pièce d'identité à celui qui encaisse ton argent. Mais un registre ne dit rien sur trois points décisifs : que le logement montré existe et est libre, que le bailleur est bien le propriétaire, et que les frais réclamés sont dus par toi. En Côte d'Ivoire, le décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 fixe les frais liés à la location à un mois de loyer hors taxes, partagé à parts égales entre le bailleur et le locataire. Un T2 à 60 000 FCFA mobilise couramment plus de 300 000 FCFA à l'entrée. N'ajoute pas jusqu'à 75 000 FCFA de visites payées à un inconnu enregistré.

Ce qu'un registre prouve

L'intérêt d'un registre national est simple, et il est réel. Aujourd'hui, dans la majorité des recherches de logement à Abidjan comme à Ouagadougou, tu confies ton argent et ton temps à quelqu'un dont tu ne connais ni le nom complet, ni l'adresse, ni le moyen de le retrouver s'il disparaît. Il t'a donné un prénom et un numéro WhatsApp. Le jour où tu perds 50 000 FCFA, tu n'as personne à nommer devant une brigade ou un tribunal.

Un enregistrement change exactement cela : il crée une identité opposable. Le démarcheur devient une personne physique identifiée, rattachée à un numéro, théoriquement radiable en cas d'abus. Ça déplace une partie du risque. Un intermédiaire qui sait qu'une plainte peut atteindre son inscription se comporte différemment de celui qui n'existe nulle part.

C'est important, et c'est limité. L'enregistrement porte sur la personne, pas sur l'affaire qu'elle te propose. Le registre certifie qui te parle. Il ne certifie pas ce qu'on te raconte.

Ce qu'il ne prouve pas

Trois angles morts, et ce sont précisément les trois par lesquels l'argent part.

Le premier : l'existence et la disponibilité du bien. Rien dans une inscription administrative ne vérifie qu'un studio à Yopougon est réellement libre. La pratique la plus courante consiste à faire tourner des visites sur des logements déjà loués, ou sur des biens dont l'intermédiaire n'a jamais eu les clés. Chaque visite est facturée. Le stock de logements peut être fictif, le flux d'argent, lui, est bien réel.

Le deuxième : la qualité du bailleur. Le démarcheur peut être parfaitement enregistré et te présenter un homme qui se dit propriétaire sans l'être. Un neveu qui loue le bien d'un oncle parti à l'étranger, un occupant qui sous-loue, un vendeur d'un terrain non régularisé. Le registre ne remonte pas la chaîne jusqu'au titre.

Le troisième : la légalité de ce qu'on te réclame. Être inscrit ne rend pas légale une commission facturée hors du barème, ni une avance de six mois, ni des frais de visite à répétition. Un numéro d'enregistrement n'est pas une autorisation de facturer ce qu'on veut à qui on veut.

Qui doit payer le démarcheur

C'est le point que le marché ivoirien a déformé depuis si longtemps que presque personne ne le conteste. En Côte d'Ivoire, le décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 fixe les frais liés à la location à un mois de loyer hors taxes, partagé à parts égales entre le propriétaire et le locataire. Autrement dit, la part du locataire est plafonnée à la moitié d'un mois de loyer, et elle rémunère une mise en relation aboutie, pas des portes ouvertes à l'unité. Les frais de visite réclamés avant même d'avoir vu le bien, eux, n'ont aucune base réglementaire.

La réalité du terrain est l'exact opposé. De 2 000 à 5 000 FCFA par visite, dix à quinze visites avant de trouver, soit jusqu'à 75 000 FCFA sortis avant même de signer quoi que ce soit. Pour rappel, le SMIG est fixé à 75 000 FCFA depuis 2023. On demande à un chercheur de logement de brûler l'équivalent d'un mois de salaire minimum pour obtenir le droit de regarder des portes.

Ajoute le reste : deux à trois mois de caution, deux mois d'avance, un mois de commission, là où le cadre légal plafonne les sommes exigibles à la signature à deux mois de caution et deux mois d'avance. Un T2 à 60 000 FCFA mobilise couramment plus de 300 000 FCFA. Le décret n° 2024-1115 est venu encadrer les frais d'agence, mais un texte ne s'applique que si tu sais qu'il existe et que tu le rappelles au moment de payer.

Précisons une chose. Le problème n'est pas l'existence d'intermédiaires. Beaucoup de démarcheurs font un travail réel, connaissent leur commune mieux que n'importe quelle base de données et rendent service. Le problème, c'est un modèle où l'intermédiaire est payé pour te faire visiter, pas pour te faire signer. Tant que la visite est le produit, multiplier les visites reste rationnel.

Les quatre preuves à exiger

Enregistré ou non, applique la même grille. Une seule question compte : qu'est-ce que je peux vérifier moi-même, sans faire confiance ?

• Le mandat écrit. Un document signé du propriétaire autorisant cette personne à proposer ce bien précis. Pas un accord verbal, pas un « c'est mon frère ». Un papier avec un nom, un bien, une date.
• L'identité du bailleur. La pièce d'identité du propriétaire, et un titre qui le relie au bien : titre foncier, attestation, acte de propriété. Compare le nom sur la pièce et le nom sur le titre. S'ils diffèrent, arrête.
• La visite réelle avant tout paiement. Tu entres dans le logement, tu vois la porte, tu vois les compteurs. Tant que tu n'as pas franchi le seuil, aucun franc ne bouge. Une avance versée sur photo WhatsApp est perdue dans la quasi-totalité des cas.
• La trace du paiement. Tout ce qui sort de ta poche doit laisser une preuve nominative : transfert Mobile Money vers un compte au nom du bailleur identifié, ou reçu daté et signé. L'argent liquide sans reçu n'a jamais existé aux yeux d'un juge.

Un intermédiaire honnête fournit ces quatre éléments sans se braquer. Celui qui s'agace, qui parle d'urgence, qui te dit que trois autres candidats attendent, te fait comprendre exactement ce qu'il vend.

Preuve contre parole

Un registre national est une bonne nouvelle, à condition de comprendre ce qu'il déplace. Il transforme un inconnu en personne identifiable. Il ne transforme pas une promesse en garantie. Le vrai basculement du marché locatif ouest-africain n'est pas l'inscription des intermédiaires, c'est le moment où la relation entre un bailleur et un locataire produit des preuves par défaut : identités vérifiées des deux côtés, bail écrit signé avant tout versement, loyer tracé, quittance automatique, état des lieux photographié.

C'est exactement ce qu'un logiciel peut faire et qu'une liste administrative ne fera jamais : rendre la confiance inutile parce que tout est prouvé. Tant que chercher un logement suppose de payer un inconnu pour voir une porte, le registre restera un pansement utile sur un modèle cassé.

FAQ

Un démarcheur enregistré sur un registre national est-il fiable ? L'enregistrement prouve son identité et permet de le retrouver en cas de litige, ce qui est déjà beaucoup. Il ne prouve pas que le logement proposé existe, qu'il est libre, ni que la personne présentée comme propriétaire l'est réellement. Exige toujours le mandat écrit et le titre du bailleur.

Qui doit payer les frais de démarchage en Côte d'Ivoire ? Le décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 fixe les frais de location à un mois de loyer hors taxes, partagé à parts égales entre le bailleur et le locataire. Ta part est donc plafonnée à un demi-mois de loyer, et elle ne couvre pas des visites facturées à l'unité, qui n'ont aucune base réglementaire.

Combien coûtent les frais de visite à Abidjan ? De 2 000 à 5 000 FCFA par visite selon les intermédiaires. Sur dix à quinze visites, un chercheur de logement peut dépenser jusqu'à 75 000 FCFA avant même d'avoir signé un bail, soit l'équivalent d'un mois de SMIG.

Que faire si un démarcheur refuse de montrer son mandat ? Arrête là. Un mandat écrit est le seul document qui prouve qu'il a le droit de proposer ce bien. Un refus signifie soit qu'il n'en a pas, soit qu'il ne veut pas que tu contactes le propriétaire directement.

Comment vérifier qu'un logement proposé existe vraiment ? Visite-le physiquement avant tout paiement, vérifie les compteurs d'eau et d'électricité, et demande à voir le titre de propriété au nom de la personne qui encaisse. Ne verse jamais de caution ni d'avance sur la base de photos envoyées par WhatsApp.

Sources

• Sidwaya, lancement de la plateforme « e-Démarcheur » de délivrance de la carte nationale de démarcheur au Burkina Faso, 21 juillet 2026 : https://www.sidwaya.info/demarchage-pour-bail-dhabitation-privee-le-ministere-de-la-construction-de-la-patrie-lance-e-demarcheur-pour-assainir-le-secteur/
• Côte d'Ivoire, Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation (deux mois de caution et deux mois d'avance maximum)
• Côte d'Ivoire, Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat
• Côte d'Ivoire, Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 relatif à la tarification des prestations des agences immobilières et courtiers en immobilier
• Ministère de la Construction, du Logement et de l'Urbanisme de Côte d'Ivoire, clarification sur la répartition des frais d'agence (mai 2025)

Note de vérification interne : confirmer le nom exact du dispositif burkinabè (« e-Démarcheur »), la date précise de lancement, l'arrêté ou le texte de référence, ainsi que les modalités d'enregistrement et de consultation publique du registre, avant publication. Vérifier auprès du ministère ivoirien de la Construction, du Logement et de l'Urbanisme si un dispositif équivalent est à l'étude en Côte d'Ivoire. Réactualiser le détail du décret n° 2024-1115 sur les frais d'agence et les fourchettes de loyers Abidjan avant reprise en newsletter.

---

CTA : Sur Locayo, tu ne paies aucune visite, et le bailleur est vérifié avant que tu verses un franc. Essayer Locayo.