Stratégie nationale du logement : construire beaucoup, sans jamais compter les baux

Article pilier. Une politique du logement se juge sur des logements livrés, mais le point de rupture du marché ivoirien se situe dans la relation locative, là où aucun indicateur public n'existe. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

En décembre 2025, l'État ivoirien a ouvert les travaux d'une stratégie nationale du logement destinée à structurer le secteur de l'habitat. L'enjeu affiché est l'offre : plus de 800 000 logements manquants, concentrés à Abidjan, dans un pays où les 60 000 logements sociaux promis en 2013 se sont traduits par environ 6 000 livraisons fin 2016. Mais l'offre n'est qu'une moitié du problème. Dans les quartiers populaires, l'écrasante majorité des locations se font sans contrat écrit, une infime minorité des bailleurs informels conserve une copie de la pièce d'identité de leur locataire, et les avances exigées dépassent couramment le plafond légal de deux mois. Un logement neuf loué sans bail, sans quittance et sans caution conforme reproduit exactement le désordre qu'on cherche à corriger. Une stratégie crédible devrait donc publier cinq indicateurs de relation locative, pas seulement un compteur de mises en chantier.

Ce qui a été lancé, et ce qui reste à préciser

Les travaux lancés le 16 décembre 2025, lors d'un atelier tenu à Abidjan-Plateau, visent à poser un cadre structurant pour l'habitat : coordination des acteurs, planification foncière, financement, production de logements. C'est une direction attendue depuis longtemps par un secteur qui fonctionne largement par initiatives dispersées, entre promoteurs privés, coopératives et autoconstruction.

L'intitulé exact du document et le portage institutionnel sont désormais documentés : il s'agit de l'étude d'élaboration de la Stratégie Nationale du Logement (SNL), pilotée par le ministère en charge de la construction et du logement — alors Ministère de la Construction, du Logement et de l'Urbanisme, aujourd'hui Ministère de l'Urbanisme, du Logement et du Cadre de Vie —, avec l'appui technique et financier de la Banque mondiale et une mission confiée au cabinet FINACTU, sous une gouvernance en comité de pilotage, comité technique et comité consultatif. Le calendrier d'adoption, en revanche, n'a pas été détaillé publiquement. Ce qui est déjà lisible, c'est la grammaire du projet. Une stratégie nationale du logement se construit presque toujours autour d'un objectif de production : un nombre d'unités, un horizon, un montage financier. Cette grammaire est utile, mais elle a un angle mort structurel. Elle décrit la fabrication d'un parc, pas la qualité du lien juridique entre celui qui loue et celui qui habite.

Le déficit que l'on compte, celui que l'on ignore

Le déficit quantitatif est documenté : plus de 800 000 logements manquants en Côte d'Ivoire, dans un pays où plus de 55 % de la population vit désormais en milieu urbain. Il se traduit dans les prix. Pour un SMIG à 75 000 FCFA par mois depuis janvier 2023, un T2 se loue 25 000 à 55 000 FCFA à Abobo, 40 000 à 80 000 FCFA à Yopougon, 60 000 à 120 000 FCFA à Marcory et 120 000 à 250 000 FCFA à Cocody. La tension est réelle, mesurable, et justifie à elle seule une politique de production.

Il existe un second déficit, qui n'apparaît dans aucun tableau de bord public : le déficit de preuve. L'écrasante majorité des locations en quartier populaire se concluent sans écrit. Une infime minorité des bailleurs informels garde une copie de la pièce d'identité de leur locataire. Autrement dit, la très grande majorité des relations locatives du pays reposent sur une parole, deux numéros de téléphone et une confiance non vérifiable. Ce déficit ne se corrige pas avec du béton. Il produit ses propres coûts : des frais de visite avancés par le chercheur de logement à chaque démarcheur, des cautions et avances exigées au-delà du plafond légal de deux mois de caution et deux mois d'avance, des mois de commission facturés en plus, et des procédures d'expulsion dont la durée et le coût réels pour le bailleur ne font l'objet d'aucune statistique publique, le juge des référés pouvant en outre accorder au locataire un délai de grâce de trois mois au maximum.

Pourquoi l'offre neuve ne répare pas la relation

Un logement livré entre dans un marché, il ne le réforme pas. Si le parc formel augmente de plusieurs dizaines de milliers d'unités mais que la pratique dominante reste le bail verbal, le paiement en espèces sans quittance et l'intermédiation informelle facturée au locataire, le nouveau parc hérite des mêmes conflits. Le bailleur reste sans preuve d'impayé opposable. Le locataire reste sans preuve de paiement. Le litige reste arbitré par le rapport de force plutôt que par le dossier.

Cette mécanique explique une partie du sous-investissement locatif. Un propriétaire qui anticipe des mois d'incertitude en cas d'impayé compense par le seul levier dont il dispose avant l'entrée dans les lieux : l'empilement des mois d'avance et de caution. Le coût d'entrée réel d'un T2 à 60 000 FCFA atteint ainsi 300 000 à 500 000 FCFA. Ce n'est pas un excès de cupidité, c'est une prime de risque payée par le locataire pour compenser l'absence d'infrastructure de preuve. Toute politique du logement qui ignore ce mécanisme finance une offre dont l'accès reste verrouillé par la défiance.

Les cinq indicateurs qui manquent

Une stratégie nationale sérieuse se juge à ce qu'elle accepte de mesurer. Cinq indicateurs, aujourd'hui absents du débat public, permettraient de suivre la santé de la relation locative année après année :

• Taux de baux écrits. Part des locations couvertes par un contrat écrit, par commune et par gamme de loyer. C'est l'indicateur socle, et le seul qui rende les autres exploitables.
• Taux de quittances remises. Part des paiements de loyer donnant lieu à une quittance effective, sachant que la remise d'un reçu pour chaque paiement est une obligation du bailleur.
• Conformité des dépôts de garantie. Part des cautions et avances effectivement demandées qui respectent le plafond légal de deux mois de caution et deux mois d'avance fixé par le Code de la construction et de l'habitat, comparée aux trois mois et plus couramment pratiqués.
• Délai et coût moyens d'une procédure d'expulsion. Aujourd'hui non mesurés publiquement, alors que la loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 impose au juge des référés de statuer dans un délai maximum de quinze jours et fixe à huit jours minimum le commandement de quitter les lieux. Un chiffre suivi publiquement met la pression sur la chaîne judiciaire et réduit la prime de risque anticipée par les bailleurs.
• Charge réelle des frais d'intermédiation. Part des frais de mise en relation effectivement supportée par le locataire, alors que le décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 plafonne les frais de location à un mois de loyer hors taxes partagé à parts égales entre bailleur et locataire, plutôt que refacturés au candidat visite après visite.

Ces cinq mesures ont un point commun : elles sont peu coûteuses à collecter dès lors qu'une part croissante des baux et des paiements laisse une trace numérique. Elles transformeraient une politique de construction en politique du logement.

Le levier disponible tout de suite

L'écart entre les deux déficits n'a pas le même horizon. Produire 100 000 logements demande une décennie, du foncier, du financement long et une exécution que l'histoire récente invite à surveiller. Faire passer un bail du verbal à l'écrit, tracer un loyer, émettre une quittance et documenter un état des lieux relève d'un délai de quelques jours et d'outils déjà présents dans la poche des usagers. Un quart seulement des adultes de l'UEMOA détiennent un compte bancaire — 25,2 % de taux de bancarisation strict en 2024 —, mais le taux d'inclusion financière y atteint 73,6 %, porté par le Mobile Money. L'infrastructure de traçabilité existe déjà, elle n'est simplement pas branchée sur le contrat de location.

C'est le sens du chantier. Une stratégie nationale peut réussir sa production et échouer sur la confiance. La question à poser aux pouvoirs publics n'est donc pas seulement combien de logements, mais combien de baux écrits, combien de quittances, combien de cautions conformes.

FAQ

Qu'est-ce que la stratégie nationale du logement en Côte d'Ivoire ? Il s'agit de la Stratégie Nationale du Logement (SNL), dont l'étude d'élaboration a été officiellement lancée le 16 décembre 2025 à Abidjan par l'État ivoirien, avec l'appui de la Banque mondiale. L'objectif annoncé est de structurer durablement la production de logements, dans un pays où le déficit dépasse 800 000 unités.

Un contrat de location écrit est-il obligatoire en Côte d'Ivoire ? Oui : le Code de la construction et de l'habitat, issu de la loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 qui a repris et abrogé la loi n° 2018-575, impose que le bail à usage d'habitation soit établi par écrit. Un bail verbal reste largement pratiqué, l'écrasante majorité des locations populaires s'en contentent, mais il prive les deux parties de toute preuve utilisable en cas de litige.

Combien coûte réellement l'entrée dans un logement à Abidjan ? Dans la pratique, on observe 2 à 3 mois de caution, 2 mois d'avance et souvent 1 mois de commission d'agence, plus des frais versés aux démarcheurs, bien au-delà du plafond légal de deux mois de caution et deux mois d'avance. Pour un T2 loué 60 000 FCFA par mois, cela représente 300 000 à 500 000 FCFA à mobiliser avant d'emménager.

Combien de temps prend une expulsion pour impayé de loyer ? Depuis la loi n° 2025-221 du 28 mars 2025, le juge des référés statue dans un délai maximum de quinze jours à compter de l'assignation, et l'expulsion doit être précédée d'un commandement de quitter les lieux laissant au moins huit jours au locataire. Le juge peut en outre accorder au locataire, pour motif légitime, un délai de grâce qui ne peut excéder trois mois. Les délais et coûts réellement constatés ne font l'objet d'aucune statistique publique.

Qui doit payer les frais de visite d'un logement ? Le décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 fixe les frais de location à un mois de loyer hors taxes, réparti à parts égales entre le bailleur et le locataire, soit 50 % chacun. Dans les faits, un chercheur de logement à Abidjan supporte en plus des frais versés aux démarcheurs à chaque visite, hors de tout cadre réglementé.

Sources

• Koaci, lancement des travaux de la stratégie nationale du logement, 16 décembre 2025 : https://www.koaci.com/article/2025/12/16/cote-divoire/societe/cote-divoire-strategie-nationale-du-logement-letat-ivoirien-pose-les-fondations-dun-cadre-structurant-pour-lhabitat_192891.html
• Ministère de l'Urbanisme, du Logement et du Cadre de Vie, textes et communiqués : https://construction.gouv.ci
• Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la Construction et de l'Habitat (abrogeant la loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation), Journal officiel de la République de Côte d'Ivoire
• Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 déterminant la procédure applicable aux litiges relatifs aux baux à usage d'habitation et à l'exécution des décisions d'expulsion
• Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 relatif à la tarification des prestations des agences immobilières et des courtiers en immobilier
• BCEAO, Tableau de bord de l'inclusion financière dans l'UEMOA, données 2024
• Données de marché locatif Abidjan 2025 et corpus d'enquêtes sur l'informalité locative en Afrique de l'Ouest

Note de vérification interne : l'intitulé de la stratégie (SNL), la date de lancement (16 décembre 2025), le portage ministériel, l'appui de la Banque mondiale et le déficit de plus de 800 000 logements sont confirmés à la source ; le calendrier d'adoption n'a pas été publié et reste à suivre. Les références juridiques citées (2019-576, 2024-1115, 2025-221) ont été vérifiées. Fourchettes de loyers Abidjan à réactualiser trimestriellement.

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