Vingt-quatre mois sans loyer : le dossier que le bailleur aurait dû constituer dès le premier mois

Article guide. Un litige locatif de longue durée signalé à Douala sert ici de démonstration : ce qui manque à un bailleur bloqué, ce n'est pas un juge, c'est un dossier. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

Un propriétaire de Douala affirme que des occupants tiennent une partie de son immeuble depuis plus de deux ans sans verser de loyer. Le détail de l'affaire appartient à la justice camerounaise. Ce qui vous concerne, en Côte d'Ivoire comme au Cameroun, c'est le mécanisme : au bout de vingt-quatre mois, un bailleur ne perd pas parce que l'occupant est trop fort, il perd parce qu'il n'a rien à poser sur la table. Six documents auraient dû exister dès le premier mois : un bail écrit signé, une copie de la pièce d'identité du preneur, une quittance par mois, un paiement tracé, un état des lieux photo, une mise en demeure datée dès le premier impayé. Sans eux, comptez des mois de procédure, des frais de justice et de commissaire de justice à votre charge, et un juge qui peut accorder à l'occupant jusqu'à trois mois de délai de grâce supplémentaires.

Ce que raconte le cas de Douala

Le scénario, décrit sans entrer dans le détail des personnes, tient en trois temps. Un propriétaire loue une partie de son immeuble. Le loyer cesse d'arriver. Deux ans plus tard, les occupants sont toujours là, et le propriétaire en est réduit à alerter la presse.

Ce qui frappe dans ce type de dossier n'est pas la durée, c'est le vide. À partir du moment où l'occupation dure, la question posée à un juge n'est jamais « qui a raison » mais « qui peut prouver quoi ». Le bailleur doit d'abord établir deux choses : qu'un bail écrit existait, et à quelles conditions. C'est seulement ensuite que la charge de prouver le paiement bascule sur le locataire. Un propriétaire qui a encaissé en liquide, sans quittance, sans relevé, avec un accord verbal, n'établit ni l'une ni l'autre. L'occupant, lui, n'a rien à prouver. Il occupe.

C'est là que le rapport de force s'inverse. Le temps joue pour celui qui est dans les murs, pas pour celui qui détient le titre de propriété. Et ce temps se compte en années, pas en semaines.

Le dossier du mois 1, poste par poste

Six pièces. Elles ne coûtent presque rien à constituer au démarrage, et elles valent des mois de procédure économisés plus tard.

• Le bail écrit et signé. En Côte d'Ivoire, le Code de la construction et de l'habitat impose un contrat de bail écrit. Un bail verbal vous prive de la seule preuve du montant du loyer, de sa date d'exigibilité et de la durée d'occupation, et il peut rendre votre action en expulsion irrecevable. Sans écrit, l'occupant peut soutenir n'importe quel montant.
• La copie de la pièce d'identité du preneur. Rares sont les bailleurs informels qui conservent une copie de la pièce d'identité de leur locataire. Sans elle, vous ne pouvez pas identifier formellement la personne que vous attaquez, ce qui suffit à bloquer une procédure avant même qu'elle commence.
• Une quittance par mois payé. La quittance est une obligation du bailleur et une protection pour lui : à défaut de quittance, le locataire peut prouver son paiement par tout moyen. Une série continue de quittances, puis un trou à partir d'une date précise, c'est la démonstration la plus simple d'un impayé.
• Le paiement tracé. Le liquide ne laisse pas de trace. Un loyer reçu par Mobile Money laisse un horodatage, un montant, un émetteur. Le taux de bancarisation strict dans l'UEMOA était de 25,2% de la population adulte en 2024, quand la détention d'un compte Mobile Money dépassait déjà 40% des adultes ivoiriens. La preuve de paiement est à portée de tous.
• L'état des lieux photo d'entrée. Il ne sert pas seulement pour la caution. Il est prévu par la loi, et il date l'entrée dans les lieux et l'état du bien, deux points systématiquement contestés en fin de litige.
• La mise en demeure datée. Elle transforme un retard en manquement constaté. Sans elle, vous n'avez qu'une plainte orale de plus.

Quand le loyer ne tombe pas

Le mois 1 d'impayé n'est pas un problème juridique, c'est un problème de réaction. La plupart des occupations longues démarrent par trois mois de silence poli : le bailleur relance par téléphone, l'occupant promet, personne n'écrit rien. Au quatrième mois, il n'existe toujours aucune trace de la dette.

Le réflexe utile tient en trois gestes. Dès le premier retard, envoyez un écrit qui rappelle le montant dû, la date d'échéance et le délai que vous accordez. Gardez la preuve de l'envoi. Au deuxième mois, adressez la lettre de résiliation prévue par le Code de la construction et de l'habitat : écrite, motivée, accompagnée des pièces justificatives, remise par commissaire de justice ou en recommandé avec accusé de réception. Le locataire dispose de trente jours pour la contester, et c'est la pièce que le juge cherchera en premier. Au troisième mois, saisissez la justice si rien n'a bougé : en cas de loyers impayés, le bailleur peut solliciter l'expulsion devant le juge des référés. Attendre douze mois pour « laisser une chance » ne produit pas de la clémence, cela produit une dette impossible à recouvrer et un occupant que plus rien ne presse.

Ce que coûte l'absence de preuve

Chiffrons. Une expulsion menée légalement en Côte d'Ivoire se compte en mois et engage des frais de justice et de commissaire de justice à votre charge. Depuis la loi n° 2025-221 du 28 mars 2025, le juge des référés doit statuer dans les quinze jours de l'appel de la cause, et le commandement d'avoir à libérer les locaux laisse au moins huit jours à l'occupant. Le juge peut par ailleurs accorder au locataire un délai de grâce qui ne peut excéder trois mois et qui n'est pas renouvelable. Ces délais valent pour un dossier normalement constitué. Sans bail écrit ni preuve de paiement, la durée s'allonge et l'issue devient incertaine.

Traduisez en loyers perdus. Sur un deux-pièces loué 90 000 FCFA, douze mois d'impayé représentent 1 080 000 FCFA, auxquels s'ajoutent les frais de procédure. Sur deux ans, vous dépassez 2 millions de FCFA. Le bail écrit, la copie de pièce d'identité et les quittances mensuelles coûtent, eux, une heure de travail au démarrage.

Et l'échelle du problème est connue : dans les quartiers populaires, louer sans contrat écrit reste la pratique dominante. Ce n'est pas une négligence individuelle, c'est la norme du marché. Ce qui rend chaque bailleur informel structurellement exposé.

Impayé subi, occupation installée

Une distinction importante, parce qu'elle change la réponse à apporter. Une large part des impayés ne sont pas de la mauvaise foi. Ce sont des impossibilités financières réelles : un emploi perdu, une avance de plusieurs mois exigée à l'entrée en dépit du plafond légal de deux mois de caution et deux mois d'avance, qui a vidé l'épargne, un loyer disproportionné au regard d'un SMIG fixé à 75 000 FCFA. Face à cela, un échéancier écrit et signé vaut mieux qu'une procédure : vous récupérez de l'argent au lieu de payer un huissier.

L'occupation qui s'installe est autre chose. Elle ne vient pas d'une incapacité de payer, elle vient d'un calcul : l'occupant a compris que le bailleur n'a aucune preuve, donc aucun levier. C'est exactement ce que produit un dossier vide. Et la seule façon de faire la différence entre les deux situations, c'est d'avoir constitué le dossier assez tôt pour pouvoir poser la question. Un bailleur qui a un bail signé, des quittances et des paiements tracés peut se permettre d'être souple, parce qu'il peut redevenir ferme quand il le décide. Un bailleur sans preuve n'a jamais le choix.

C'est là que l'infrastructure compte plus que la vigilance. Bail numérique conforme, identité du locataire vérifiée avant l'entrée dans les lieux, loyer encaissé par Mobile Money avec quittance générée automatiquement, alerte dès le premier retard : ce n'est pas un confort de gestion, c'est le dossier du mois 1 constitué tout seul.

FAQ

Que faire si mon locataire ne paie pas depuis plusieurs mois ? Envoyez immédiatement un écrit avec accusé de réception mentionnant le montant dû et la date d'échéance, puis la lettre de résiliation motivée et accompagnée de ses pièces justificatives, remise par commissaire de justice ou en recommandé. Ne restez pas sur des relances téléphoniques : sans trace écrite, vous n'avez rien à présenter au juge. Si aucune réponse ne vient sous le délai indiqué, saisissez la justice sans attendre.

Puis-je expulser moi-même un locataire qui ne paie pas en Côte d'Ivoire ? Non. L'expulsion ne peut être exécutée qu'en vertu d'une décision de justice. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, ou faire évacuer les lieux par des tiers vous expose à des poursuites, même si le locataire vous doit un an de loyer.

Combien de temps et combien coûte une expulsion en Côte d'Ivoire ? La procédure se compte en mois et engage des frais de justice et de commissaire de justice à votre charge, dont le montant varie selon le dossier. Depuis la loi n° 2025-221 du 28 mars 2025, le juge des référés doit statuer dans les quinze jours et le commandement de libérer les locaux laisse au moins huit jours. Le juge peut en plus accorder au locataire un délai de grâce de trois mois maximum, non renouvelable.

Un bail verbal est-il valable si le locataire ne paie plus ? Le Code de la construction et de l'habitat impose un bail écrit. Un accord verbal ne prouve ni le montant du loyer, ni sa date d'exigibilité, ni la durée d'occupation, et il peut rendre votre action en expulsion irrecevable. En cas de litige, vous partez sans la pièce principale du dossier. Exigez un écrit signé avant toute remise de clés.

Quels documents un bailleur doit-il conserver dès le premier mois de location ? Le bail signé, une copie de la pièce d'identité du locataire, l'état des lieux d'entrée avec photos datées, et une quittance par mois payé. Ajoutez la preuve de chaque encaissement, idéalement un paiement Mobile Money horodaté plutôt que du liquide.

Sources

• Panorama Papers, article du 14 août 2026 sur un litige locatif de longue durée à Douala : https://panoramapapers.com/cameroun-douala-un-apotre-denonce-24-mois-de-sequestration-dans-sa-propre-maison
• Cadre légal du bail d'habitation en Côte d'Ivoire : loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation ; loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat (contrat écrit, quittance, état des lieux, caution et avance plafonnées, délai de grâce, expulsion) ; loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 sur le contentieux locatif et l'exécution des décisions d'expulsion ; décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 sur la tarification des agences immobilières
• Corpus Locayo, données marché locatif Abidjan 2025
• BCEAO, inclusion financière dans l'UEMOA 2024 (taux de bancarisation strict) et Global Findex, comptes Mobile Money en Côte d'Ivoire

Note de vérification interne : fait sur la source camerounaise confirmé (Panorama Papers, 14 août 2026), aucun nom, aucune confession, aucun détail identifiant repris. Références ivoiriennes confirmées : loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 et loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 (Code de la construction et de l'habitat) coexistent et sont en vigueur ; le délai de grâce est plafonné à trois mois non renouvelables. Actualiser les fourchettes de loyers Abidjan et les frais de procédure tous les trois mois, et ne pas les publier tant qu'ils ne sont pas sourçables.

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CTA : Sur Locayo, votre bail est signé, l'identité de votre locataire est vérifiée et chaque loyer est tracé avec sa quittance, donc votre dossier existe dès le premier mois. Essayer Locayo.