Expulsion en Côte d'Ivoire : la procédure légale, et le raccourci qui retourne le dossier contre le bailleur

Article droit. Le locataire ne paie plus depuis quatre mois. Le jour où tu changes la serrure, c'est toi qui deviens le fautif. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

Un locataire qui ne paie plus ne perd pas son droit d'occuper le logement le jour où il arrête de payer. Il le perd le jour où un juge le décide et où un commissaire de justice, l'ancien huissier, vient exécuter la décision. Entre les deux, il y a une procédure : mise en demeure, saisine du tribunal, audience, jugement, signification de la décision, puis reprise des lieux constatée par procès-verbal. Compte plusieurs mois et des frais d'actes et de procédure à ta charge, sachant que le juge peut accorder au locataire un délai de grâce de trois mois au maximum. C'est long. Mais le raccourci coûte plus cher : changer la serrure, sortir les affaires ou couper le courant, c'est une voie de fait. Le bailleur qui a raison sur l'impayé devient alors le fautif, et son dossier se retourne contre lui.

Ce que la loi exige, étape par étape

La première étape n'est pas judiciaire, elle est écrite. Le bailleur adresse au locataire une mise en demeure de payer, généralement par acte de commissaire de justice pour qu'elle ait une date certaine. Ce papier fait courir le délai prévu au bail, souvent celui de la clause résolutoire. Sans lui, la suite est fragile.

Ensuite vient la saisine du tribunal compétent. Le bailleur demande la constatation de la résiliation du bail, le paiement de l'arriéré, et l'expulsion. Le locataire est convoqué, il peut se défendre, invoquer des difficultés financières, contester le montant. Le juge tranche. Il peut ordonner l'expulsion et, dans le même mouvement, accorder au locataire un délai de grâce qui ne peut excéder trois mois et qui n'est pas renouvelable. Ce n'est pas une anomalie du système, c'est le système.

Une fois la décision rendue, elle ne s'exécute pas toute seule. Elle doit être signifiée au locataire par un commissaire de justice, qui lui remet l'acte en main et fait courir les délais de recours. Puis vient le commandement de quitter les lieux, qui laisse au locataire un délai d'au moins huit jours. Ce n'est qu'après, et si le locataire n'est toujours pas parti, que le commissaire procède à la reprise des lieux, au besoin avec le concours de la force publique.

Le procès-verbal de reprise, le papier qui te protège

Le jour de l'expulsion, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de reprise des lieux. Ce document décrit l'état du logement, l'inventaire des meubles laissés sur place, les serrures remplacées, les personnes présentes. Beaucoup de bailleurs le voient comme une formalité administrative. C'est en réalité leur meilleure protection.

Sans procès-verbal, le locataire évincé peut affirmer plus tard que le logement était intact et que des biens de valeur ont disparu. Avec, le bailleur dispose d'un constat établi par un officier public. Le même raisonnement vaut à l'entrée du locataire : un état des lieux daté, photographié, signé, vaut plus que dix témoignages de voisins. Le droit ivoirien fonctionne par actes et par preuves. Celui qui n'a rien écrit se retrouve à plaider sa bonne foi contre celle de l'autre.

La voie de fait, le piège du bailleur pressé

Quatre mois d'impayés, un locataire injoignable, et une procédure qui promet un an. La tentation est évidente. Changer la serrure pendant que le locataire est au travail. Sortir ses affaires sur le trottoir. Couper l'eau ou le courant pour le pousser dehors. Faire venir trois jeunes du quartier pour l'intimider.

Chacun de ces gestes porte un nom juridique : la voie de fait. Se faire justice soi-même, en dehors de toute décision de justice. Ce n'est pas une simple irrégularité de forme, c'est une faute autonome. Elle expose à des dommages et intérêts au profit du locataire, à une remise en l'état, à une réintégration forcée dans le logement, et selon les circonstances à des poursuites pour violation de domicile, atteinte aux biens ou séquestration.

Le résultat est absurde pour celui qui subit l'impayé. Le dossier change de nature. Ce n'est plus un locataire qui doit huit mois de loyer, c'est un bailleur qui a mis quelqu'un à la rue sans jugement. Devant le juge, la question de l'arriéré passe au second plan. L'avantage moral et juridique que donnait l'impayé disparaît en une après-midi.

Ce qui se joue avant l'impayé

La vraie leçon de cette procédure est qu'elle se gagne longtemps avant l'audience. Un bailleur qui arrive au tribunal avec un bail écrit, la copie de la pièce d'identité de son locataire, l'historique daté de tous les loyers reçus et des quittances émises, et une mise en demeure signifiée, est dans une position solide. Un bailleur qui a loué sur parole, encaissé en espèces sans reçu et ne conserve aucune trace part avec un handicap réel.

Or c'est la situation la plus courante. Le contrat écrit est pourtant obligatoire depuis la réforme de 2018, mais une large part des locations, en particulier dans les quartiers populaires, se conclut encore sur simple accord verbal, et rares sont les bailleurs informels qui conservent une copie de la pièce d'identité de leur locataire. C'est aussi pour cela que beaucoup exigent 6 à 10 mois d'avance, alors que la loi plafonne à deux mois d'avance et deux mois de caution : faute de pouvoir prouver quoi que ce soit après coup, ils encaissent le maximum avant. Cette exigence rend l'entrée dans un logement inaccessible, sans régler le problème du bailleur le jour où l'impayé arrive.

Il faut aussi le dire sans mépris : une grande partie des impayés ne sont pas de la mauvaise foi. Avec un SMIG à 75 000 FCFA et un T2 correct à Yopougon entre 60 000 et 80 000 FCFA, une perte d'emploi suffit à faire dérailler un budget. Un dossier tracé permet justement de traiter ces cas par un échéancier écrit plutôt que par un rapport de force.

FAQ

Combien de temps prend une expulsion en Côte d'Ivoire ? Compte plusieurs mois entre la mise en demeure et la reprise effective des lieux, parfois beaucoup plus. Le juge peut en plus accorder au locataire un délai de grâce de trois mois maximum, non renouvelable, qui suspend l'expulsion.

Est-ce que je peux changer la serrure si mon locataire ne paie pas ? Non. Changer la serrure sans décision de justice est une voie de fait. Le locataire peut obtenir sa réintégration dans le logement et des dommages et intérêts, et le bailleur s'expose à des poursuites, même si l'impayé est réel.

Couper l'eau ou l'électricité pour faire partir un locataire, est-ce légal ? Non. Priver volontairement le logement de ses fournitures essentielles pour contraindre le locataire à partir relève du même interdit que le changement de serrure. C'est une pression illégale qui affaiblit la position du bailleur devant le juge.

Combien coûte une procédure d'expulsion ? Le montant varie selon la complexité du dossier, les actes de commissaire de justice et l'éventuel recours à un avocat : demande un devis avant d'engager la procédure. Ce coût reste à la charge du bailleur pendant toute la procédure, en plus des loyers non perçus.

Que faire si mon locataire ne paie plus depuis trois mois ? Adresse d'abord une mise en demeure écrite, de préférence par commissaire de justice, en rappelant le montant exact dû et le délai accordé. Rassemble le bail, les preuves de paiement passées et les échanges. Sans ces pièces, la procédure judiciaire part avec un handicap.

Sources

• Cabinet LDJ (Côte d'Ivoire), analyse des formalités d'expulsion locative et du procès-verbal de reprise des lieux : cabinetldjsarl.com
• Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 déterminant les procédures applicables au contentieux relatif au bail à usage d'habitation et à l'exécution des décisions d'expulsion d'un immeuble
• Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la construction et de l'habitat (art. 415 sur l'avance et la caution, art. 435 et 442 à 447 sur la résiliation, l'expulsion et le délai de grâce), qui a abrogé la loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation
• Loi n° 2018-974 du 27 décembre 2018 portant statut des commissaires de justice (fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs)
• Corpus Locayo, faits de marché (niveaux de loyers Abidjan)

Note de vérification interne : la référence du texte de 2025 sur l'expulsion est confirmée, il s'agit de la loi n° 2025-221 du 28 mars 2025, publiée au Journal officiel. Restent à vérifier avant publication, sur loidici.biz et construction.gouv.ci, les délais de préavis applicables et le rôle exact du juge des référés. Les ordres de grandeur de coût et de durée d'expulsion ne sont pas documentés par une source publique fiable et ont donc été retirés : ne les réintroduire qu'avec une source chiffrée.

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CTA : Sur Locayo, chaque loyer payé laisse une trace horodatée et chaque bail est signé avant l'entrée dans les lieux, donc le jour où un impayé arrive, tu as des preuves, pas des souvenirs. Essayer Locayo.