Assurance décennale et tous risques chantier : ce que la réforme du Code de la construction change vraiment pour toi, locataire

Article droit. Le texte présenté devant le Sénat protège l'ouvrage et son propriétaire. Voici pourquoi ta sécurité de locataire n'est pas dans ce paquet, et ce que tu peux exiger avant de signer. Publié par l'équipe Locayo. RÉCENT.

En bref

Le ministre de la Construction et de l'Urbanisme a défendu devant le Sénat une réforme du Code de la construction qui rendrait obligatoires l'assurance tous risques chantier et la responsabilité civile décennale. C'est un progrès pour le bâti. Retiens quand même une phrase : la décennale indemnise le propriétaire de l'ouvrage, pas l'occupant. Si un plafond cède chez toi, ton canapé, ton ordinateur et ton bras cassé ne relèvent pas de cette garantie. En revanche, la hausse de loyer annoncée, 2% à 4%, se répercute bien sur toi : entre 1 200 et 2 400 FCFA par mois sur un T2 à 60 000 FCFA, entre 7 000 et 14 000 FCFA sur un loyer de 350 000 FCFA. Avant de signer, demande l'année de réception de l'immeuble, le nom du constructeur, et l'attestation d'assurance. Le texte est en examen parlementaire, pas encore promulgué.

Ce que le texte prévoit, et où il en est

Deux garanties sont au cœur de l'annonce. L'assurance tous risques chantier couvre la période de construction : effondrement, malfaçon, dégâts survenus avant la livraison du bâtiment. La responsabilité civile décennale, elle, prend le relais après la réception de l'ouvrage et court dix ans. Elle vise les désordres graves, ceux qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à son usage. Une fissure structurelle, une toiture qui lâche, des fondations qui bougent.

Rendre ces deux couvertures obligatoires répond à un problème réel. Des immeubles s'effondrent à Abidjan, des chantiers sont menés sans contrôle, et quand le drame arrive, personne n'est solvable. Un promoteur assuré, c'est une victime qui a en face d'elle quelqu'un capable de payer.

Un point de méthode avant d'aller plus loin. À la date de publication, il s'agit d'un projet défendu devant le Sénat, pas d'une loi promulguée. Aucun numéro de texte ne peut donc être cité avec certitude, et le contenu final peut évoluer entre l'examen parlementaire et la publication au Journal officiel. Méfie-toi de tout acteur qui te vendra dès demain une prestation en se réclamant de cette réforme.

Qui est indemnisé quand un plafond cède

C'est ici que la nuance compte pour toi. Ces assurances sont construites autour de l'ouvrage et de son maître d'ouvrage. La décennale bénéficie à celui qui a fait construire et, ensuite, aux propriétaires successifs du bien. Le locataire n'est pas partie au contrat de construction. Il occupe un bien qu'il n'a ni commandé, ni réceptionné, ni acheté.

Traduction concrète. Un plafond s'effondre dans le salon d'un immeuble livré il y a six ans. La décennale du constructeur peut financer la réparation structurelle, au bénéfice du propriétaire. Ton téléviseur écrasé, tes vêtements détruits, tes trois semaines d'hôpital et le loyer que tu continues de payer pour un logement inhabitable ne sont pas dans ce périmètre. Ces dommages relèvent d'autres mécanismes : la responsabilité civile du bailleur en tant que propriétaire du bâtiment, une éventuelle action en réparation contre le constructeur si sa faute est établie, et ta propre assurance habitation si tu en as souscrit une.

Autrement dit, la réforme solidifie le mur. Elle ne remplit pas ton dossier de preuves. Si tu n'as pas de bail écrit, pas de quittance, pas d'état des lieux avec photos datées, tu auras beaucoup de mal à prouver que tu occupais ce logement, à quel prix, et dans quel état il t'a été remis. Or dans les quartiers populaires, 70% à 90% des locations se font sans contrat écrit.

2% à 4%, et le compte ne tombe pas juste

L'impact annoncé sur les loyers tourne autour de 2% à 4%. Il faut le regarder de près, parce que ces pourcentages n'ont pas le même poids selon ce que tu paies.

Sur un T2 à Abobo loué 40 000 FCFA, 2% à 4% représentent 800 à 1 600 FCFA par mois, soit 9 600 à 19 200 FCFA sur l'année. Sur un T2 à Yopougon à 60 000 FCFA, c'est 1 200 à 2 400 FCFA par mois. Sur un T3 à Cocody à 250 000 FCFA, 5 000 à 10 000 FCFA. Pour un ménage payant déjà l'équivalent d'un SMIG en loyer, une hausse de 20 000 FCFA par an n'est pas un détail comptable, c'est un mois de transport.

Un mot sur le chiffrage relayé dans la presse. On y lit une hausse d'environ 5 000 FCFA sur un loyer de 350 000 FCFA. Or 2% de 350 000 FCFA font 7 000 FCFA, et 4% en font 14 000. L'exemple donné correspond à environ 1,4%, pas à la fourchette annoncée. Ce n'est pas un détail : quand une réforme se paie en partie sur le locataire, la fourchette exacte mérite d'être confirmée sur le texte, pas sur un résumé.

Et surtout, ne confonds pas les deux plans. Cette hausse ne t'achète aucune couverture personnelle. Elle finance la prime d'un contrat dont le bénéficiaire est le propriétaire de l'ouvrage.

Ce que tu peux exiger avant de signer

Tu n'as pas de prise sur le calendrier parlementaire. Tu en as sur ton dossier. Voici ce que tu peux demander, poliment mais fermement, avant de verser le moindre franc :

• L'année de réception du bâtiment. Un immeuble livré il y a quatre ans est encore dans la fenêtre de dix ans. Un immeuble de 1998 n'y est plus.
• L'identité du constructeur ou du promoteur. Un nom d'entreprise, pas un prénom. Sans ce nom, aucun recours n'est possible en cas de désordre structurel.
• L'existence d'une attestation d'assurance. Demande à la voir. Si le bailleur ne l'a pas, note-le, cela fait partie de l'information que tu prends avant de t'engager.
• Un bail écrit et signé avant paiement. La Loi n° 2018-575 encadre les baux écrits. Un logement qu'on te fait payer avant signature est un logement dont tu ne pourras rien prouver.
• Un état des lieux d'entrée avec photos datées. Fissures, humidité, plafond, plomberie. C'est ta seule protection contre l'accusation d'avoir dégradé ce qui était déjà abîmé, et ta seule preuve d'antériorité en cas de sinistre.
• Une quittance pour chaque loyer. Un paiement cash sans trace n'existe pas devant un juge.

Aucun de ces six points n'exige un avocat. Ils exigent juste de ne pas céder à la pression du "il y a dix personnes derrière toi sur ce logement".

Le risque le plus probable n'est pas le béton

Soyons honnêtes sur les proportions. La probabilité qu'un plafond te tombe dessus est faible. La probabilité que tu perdes de l'argent parce que rien n'est écrit est, elle, très élevée.

C'est le vrai décalage de cette réforme vue d'en bas. Elle traite le risque spectaculaire, l'effondrement, la malfaçon lourde. Elle ne traite pas le risque quotidien : la caution de trois à quatre mois que personne ne te rendra, les 50 000 à 75 000 FCFA de frais de visite payés à un démarcheur alors que l'intermédiation est légalement à la charge du bailleur, l'avance de six mois exigée sans reçu, le bail verbal qui s'évapore le jour du litige. À peine 4% des bailleurs informels conservent une copie de la pièce d'identité de leur locataire. Dans ce paysage, la question n'est pas de savoir qui assure le bâtiment, mais qui peut prouver quoi que ce soit.

La vraie protection du locataire, aujourd'hui, tient dans une chaîne de preuves : identité du bailleur vérifiée, bail écrit signé avant tout paiement, loyer payé de façon tracée, quittance automatique, état des lieux photo horodaté. Une charpente assurée ne remplace pas un dossier. Les deux se cumulent, ils ne se substituent pas.

FAQ

L'assurance décennale couvre-t-elle le locataire en cas d'effondrement ? Non, pas directement. La responsabilité civile décennale bénéficie au maître d'ouvrage et aux propriétaires successifs du bien, pour les désordres qui affectent la solidité de la construction. Les dommages subis par l'occupant, biens personnels ou blessures, relèvent d'autres régimes de responsabilité et d'une assurance habitation.

Est-ce que mon loyer va augmenter à cause de cette réforme ? Une hausse de 2% à 4% a été évoquée lors de la présentation du texte. Sur un T2 à 60 000 FCFA, cela représente 1 200 à 2 400 FCFA par mois. Attention, le texte était encore en examen devant le Sénat, donc aucune augmentation n'est légalement exigible sur ce seul motif à ce stade.

Mon bailleur peut-il augmenter mon loyer en cours de bail en invoquant une nouvelle loi ? Pas librement. Les conditions de révision du loyer sont celles inscrites dans ton bail et dans le cadre légal des relations locatives, notamment la Loi n° 2018-575. Une annonce gouvernementale n'autorise pas à elle seule une hausse immédiate en cours de contrat. Demande la base juridique par écrit.

Comment savoir si l'immeuble que je visite est encore sous garantie décennale ? Demande l'année de réception de l'ouvrage et le nom du constructeur ou du promoteur. La garantie court dix ans à compter de la réception. Sans ces deux informations, tu ne peux ni vérifier la période, ni identifier qui serait responsable en cas de désordre structurel.

Que faire si mon logement devient dangereux, fissures ou plafond qui menace ? Signale-le par écrit à ton bailleur, en gardant une copie et des photos datées. Si rien ne bouge, saisis les services techniques de ta commune ou de la mairie. Ne quitte pas les lieux sans trace écrite : ton départ non documenté peut t'être reproché comme un abandon de logement.

Sources

• L'Aurore, "Sécurité immobilière : le ministre Moussa Sanogo muscle le Code de la construction devant le Sénat" (https://www.laurore.net/securite-immobiliere-le-ministre-moussa-sanogo-muscle-le-code-de-la-construction-devant-le-senat)
• Loi n° 2018-575 relative aux baux à usage d'habitation, Côte d'Ivoire
• Décret n° 2018-634 relatif aux cautions locatives
• Décret n° 2024-1115 relatif aux frais d'agence
• Corpus Locayo, données marché locatif Abidjan 2025

Note de vérification interne : confirmer l'intitulé exact et le statut du texte (projet de loi, ordonnance, adoption ou simple examen en commission) auprès du Sénat de Côte d'Ivoire et du ministère de la Construction avant publication. Ne pas citer de numéro de loi tant que le texte n'est pas promulgué. Vérifier la fourchette officielle d'impact sur les loyers : l'exemple relayé (environ 5 000 FCFA sur 350 000 FCFA) correspond à 1,4% et non à la fourchette 2% à 4% annoncée. Réactualiser les fourchettes de loyers par commune tous les trois mois.

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CTA : Sur Locayo, tu signes un bail écrit et tu fais ton état des lieux photo avant de verser un franc, pour que la preuve existe le jour où tu en as besoin. Essayer Locayo.