Couper l'eau, changer la serrure, jeter les affaires : comment un bailleur perd un dossier qu'il allait gagner

Article droit. La voie de fait en matière locative : ce que risque le bailleur pressé, ce que peut obtenir le locataire mis dehors sans jugement. Publié par l'équipe Locayo. Evergreen.

En bref

Ton locataire ne paie plus depuis trois mois. Tu es dans ton droit sur le fond. Puis tu coupes l'eau, tu changes la serrure, tu sors les affaires dans la cour. À cette seconde précise, tu viens de perdre. En droit ivoirien, personne ne peut expulser un occupant sans décision de justice exécutoire, mise à exécution par un commissaire de justice, l'ancien huissier. Se faire justice soi-même s'appelle une voie de fait. Le locataire peut alors demander en urgence sa réintégration dans les lieux, plus des dommages pour le préjudice subi, et ton dossier d'impayé passe au second plan. Une expulsion légale prend déjà plusieurs mois et coûte cher. Une voie de fait ne raccourcit rien : elle ajoute un second procès, que tu paies, et que tu perds.

Ce que le droit appelle une voie de fait

Une voie de fait, c'est un acte matériel par lequel quelqu'un s'attribue un pouvoir que seule la justice détient. En matière locative, la liste est courte et connue : changer le cylindre de la porte, poser un cadenas, couper l'eau ou le courant au compteur, murer un accès, retirer la tôle, sortir les meubles sur la voie publique, faire garder l'entrée par des jeunes du quartier. Peu importe que le loyer soit réellement impayé. Peu importe que le bail soit expiré. Le fond du litige ne légitime jamais le moyen employé.

Le principe est simple et il est le même partout : le bailleur n'a pas le pouvoir d'exécution. Il a le droit d'agir, pas celui d'agir seul. La Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 encadre les relations entre bailleurs et locataires et impose le passage par le contrat écrit et par le juge en cas de conflit. Le seul professionnel habilité à mettre quelqu'un dehors est le commissaire de justice, muni d'une décision revêtue de la formule exécutoire, parfois avec le concours de la force publique. Un propriétaire qui exécute lui-même se substitue à un juge et à un officier public. C'est cette substitution que le droit sanctionne, pas l'agacement du bailleur.

Il faut le dire sans détour : beaucoup de bailleurs qui basculent là-dedans ne sont pas des voyous. Ce sont des gens qui attendent un loyer dont ils ont besoin, dans un pays où la procédure est lente et chère. L'impatience s'explique. Elle ne se défend pas devant un tribunal.

Ce que le locataire peut obtenir

Si tu es locataire et que tu rentres devant une serrure changée, tu n'es pas sans recours, et tu n'es pas obligé de forcer la porte. Trois réflexes, dans l'ordre.

• Constater. Photos datées de la serrure, du compteur coupé, des affaires déplacées. Un constat par commissaire de justice a beaucoup plus de poids qu'un téléphone, et il se demande le jour même.
• Déclarer. Une main courante ou une plainte au commissariat de la commune. L'entrée forcée dans un logement occupé et la mise dehors sans titre peuvent relever du pénal, indépendamment du litige sur le loyer.
• Saisir le juge en urgence. L'occupant dépossédé sans titre peut demander à être remis dans les lieux, et réclamer réparation du préjudice : nuit d'hôtel, affaires abîmées ou disparues, jours de travail perdus, préjudice moral.

La logique du juge est constante. Il tranche d'abord la voie de fait, parce qu'elle est manifeste et immédiatement vérifiable, avant même de regarder qui doit combien à qui. Le bailleur se retrouve donc à devoir rouvrir la porte à un locataire qui lui doit toujours de l'argent, en ayant en plus une condamnation à payer.

Pourquoi l'impatience allonge la sortie

C'est le point que la plupart des bailleurs ne voient pas venir. Couper l'eau ne fait pas partir le locataire plus vite. Ça inverse les rôles.

Avant la voie de fait, le dossier est simple : loyers impayés, mise en demeure, commandement de payer, clause résolutoire, jugement. Tu es demandeur, le locataire est en défaut, et le juge te suit. Après la voie de fait, tu es défendeur dans un second dossier où c'est toi qui es en faute. Le locataire ne discute plus de sa dette, il discute de son expulsion illégale. Ses délais s'allongent mécaniquement, parce qu'il a désormais une raison sérieuse de rester et de plaider.

Et le calendrier de départ n'était déjà pas tendre. Une expulsion menée dans les règles prend plusieurs mois, avec des frais cumulés non négligeables entre avocat, actes et exécution. Le juge des référés peut en outre accorder au locataire condamné un délai de grâce qui ne peut excéder trois mois, et qui suspend toute mesure d'expulsion. Ajouter un contentieux de voie de fait à ce calendrier, c'est doubler la durée de la procédure, avec une condamnation au bout.

La séquence qui tient devant un juge

L'ordre compte plus que la vitesse. Ce que tu peux faire sans jamais te mettre en tort :

1. Écrire. Une mise en demeure de payer, datée, remise contre décharge ou par courrier traçable. Elle fait courir les délais et prouve ta bonne foi.
2. Faire signifier. Un commandement de payer par commissaire de justice, visant la clause résolutoire du bail si elle existe. C'est la pièce qui fait basculer un dossier.
3. Saisir le tribunal de la situation de l'immeuble, avec le bail écrit, les preuves de non-paiement et le commandement resté sans effet.
4. Faire exécuter la décision une fois exécutoire, par le commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Toute la solidité de cette chaîne repose sur une chose : des preuves écrites. Un bail signé, des paiements tracés, des quittances émises. Un bailleur qui encaisse en espèces, sans reçu, avec un accord verbal, arrive devant le juge sans rien à montrer, et c'est souvent là que naît la tentation de couper l'eau. La vraie protection contre la voie de fait, c'est un dossier qui rend le procès inutile ou rapide.

Le texte de 2025 dont tout le monde parle

Ce texte existe bien : la Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 détermine les procédures applicables au contentieux du bail à usage d'habitation et à l'exécution des décisions d'expulsion d'un immeuble. Elle ne donne aucun pouvoir nouveau au bailleur pressé, elle cadre le passage par le juge : le juge des référés statue dans un délai maximal de quinze jours, puis le commissaire de justice signifie la décision et un commandement d'avoir à libérer les lieux, assorti d'un délai minimal de huit jours. Le socle, lui, ne bouge pas : bail écrit, plafonnement des cautions et avances par la loi, exécution réservée au commissaire de justice.

Retiens le réflexe de vérification, valable dans les deux sens. Un bailleur qui te brandit une loi pour te faire sortir demain, comme un locataire qui invoque un texte pour rester sans payer, doit pouvoir donner un numéro, une date et un texte publié. Un papier ne se croit pas. Il se vérifie, au greffe ou au Journal officiel.

FAQ

Un propriétaire a-t-il le droit de couper l'eau ou l'électricité pour faire partir un locataire ? Non. Couper les fluides pour contraindre un occupant à partir est une voie de fait, même si le loyer est réellement impayé. Seule une décision de justice exécutoire, mise à exécution par un commissaire de justice, permet d'expulser en Côte d'Ivoire.

Que faire si mon bailleur a changé la serrure pendant mon absence ? Ne force pas la porte. Fais constater la situation, par photos datées et si possible par un commissaire de justice, dépose une main courante au commissariat, puis saisis le juge en urgence pour demander ta réintégration et des dommages. La procédure sur ta dette de loyer, elle, est traitée séparément.

Combien de temps prend une expulsion légale en Côte d'Ivoire ? Plusieurs mois en général, de la mise en demeure à l'exécution, même si la loi de 2025 impose au juge des référés de statuer dans un délai maximal de quinze jours. Le juge peut en plus accorder au locataire condamné un délai de grâce qui ne peut excéder trois mois, ce qui repousse d'autant la libération des lieux.

Combien coûte une procédure d'expulsion à un bailleur ? Il faut compter des frais cumulés : avocat, actes de commissaire de justice, signification, exécution. À comparer au coût d'une condamnation pour voie de fait, qui vient s'ajouter et non se substituer.

Le bailleur peut-il garder les meubles du locataire pour se payer ? Non, pas de sa propre initiative. Retenir ou sortir les biens d'un occupant sans titre exécutoire l'expose à une action en réparation. Les créances de loyer se récupèrent par les voies légales de saisie, ordonnées par un juge et menées par un commissaire de justice.

Sources

• Publication d'Ivoire-Juriste sur l'expulsion locative en Côte d'Ivoire : https://www.facebook.com/Ivoirejuriste/posts/1123933599749943
• Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation en Côte d'Ivoire
• Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le Code de la construction et de l'habitat (plafonnement des cautions et avances ; articles 445 à 447 sur l'expulsion et le délai de grâce)
• Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025 relative aux procédures du contentieux du bail à usage d'habitation et à l'exécution des décisions d'expulsion
• Loi n° 2018-974 du 27 décembre 2018 portant statut des commissaires de justice
• Décret n° 2024-1115 du 19 décembre 2024 (tarification des prestations des agences et courtiers immobiliers)
• Corpus Locayo, données marché et procédure 2025 et 2026

Note de vérification interne : le texte de 2025 évoqué par Ivoire-Juriste est confirmé (Loi n° 2025-221 du 28 mars 2025) et peut être cité avec son numéro et sa date. Restent à vérifier auprès d'une source primaire (Journal officiel, portail du Ministère de la Construction, loidici) la qualification pénale exacte de la mise dehors sans titre, la dénomination locale de la juridiction saisie en urgence, ainsi que le tarif actuel des actes de commissaire de justice. Les fourchettes chiffrées de délais et de coûts d'expulsion, issues du corpus interne, ont été retirées faute de source publique confirmante : ne les réintroduire qu'avec une source citable.

---

CTA : Sur Locayo, chaque loyer est tracé et chaque quittance archivée, donc le bailleur arrive devant le juge avec un dossier complet au lieu d'un compteur coupé. Essayer Locayo.